爱尔兰投资移民：巧用金融机构，辨别可靠项目方

说到投资移民的项目，熟悉的人都知道,IIP中最流行的类别是,投资100万欧元进爱尔兰当地的项目,最后成功移民爱尔兰。

再具体点,这里所说的项目,通常是指对爱尔兰当地有实际意义的,比如说养老院和福利房。这些投资款将用于项目的建成和运营,通常在三年后,会原原本本还给投资人。

这个就很考验项目方功力了。项目真实存在且现金流充足,建成后接盘很稳的话,那么对投资人而言,首次拿到Stamp 4几乎就不成问题,后续续签也就只是个走个程序。但如果项目本身不太稳,那首次获批函就可能拿不下来。

走这条投资移民通道的客人,应当重视选择项目方。

一个好用的方法

在结束印度站的全球投资峰会后,演讲结束有个机构提问,他说有什么快捷的方法,去判断一个爱尔兰投资移民项目方,行还是不行。

“就看有没有爱尔兰银行借他钱用。”

这要说回爱尔兰特殊的房地产市场。金融危机时爱尔兰房地产市场遭受重创,泡沫破了后价格一路下跌,无人接盘。那段时间爱尔兰的银行受到重创,钱收不回来,这样一来,直接造成了银行资金流转困难甚至资金断流。差不多到2017年前,爱尔兰的银行就忙着缩减存量贷款的规模,消化坏账,地产商从银行几乎拿不到贷款。

尽管从2018年起,爱尔兰银行都在试行对外放松借贷,但因为经历过可怕的低迷,贷款的条件不会像金融危机前那样宽松。就像银行家Stephen Bell说的,“除非我们知道出口在哪里,否则我们不会进入房间。”

Stephen Bell在遭遇金融危机最黑暗的时期,从英国前来稳定摇摇欲坠的爱尔兰银行业,当时爱尔兰房地产崩盘,作为Ulster Bank危机后管理团队的一员,他跟团队努力解决抵押贷款拖欠和“幽灵庄园”的问题。去年,他与合作伙伴共同创立了Cullaun Capital,向爱尔兰建筑商提供贷款基金。

在爱尔兰,怎样打动顶级金融机构的心?

就这个问题,Stephen有个标准答案,他在放款前有经典三问。第一问,“该产品是否适合其细分市场?我不是说都柏林,也不是指莱因斯特,而是那座房子,那条街。”第二问,“开发人员或承包商是否有交付此产品的经验?我们不是来为人们提供培训的。”最后一个,“现金流能否适应未来道路上不可避免的颠簸。”如果项目方能对这三个提问答出Yes,或许就能放贷。

这三问,也许不代表全部爱尔兰银行的意见,但我认为很说明问题。投资人事实上也应当从这些方面去考验项目方,但对不是科班出身的人来讲这太难。有没有省力讨巧的方法?我的建议是,对于IIP项目,投资人不妨把爱尔兰银行、顶级金融机构当作你的审查员,他们都决定借钱给这项目方了,那么八九不离十。

来自这些大行的钱,不仅有利于项目方的现金流,有足够的钱把设施造好,对个人投资移民者来讲,也是一种信心的增持,说明项目方的信用等级是高的。还是那句话,项目方稳,这100万欧的投资才是可行的。

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