曼谷地价上演“升值记”，三十年疯涨1000%！

根据PWC与城市土地学会（ULI）联合发布的《2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》，东南亚很多国家旅游业开始蓬勃发展。凭借“一带一路”带来的优势，房地产行业也相继得到很大的扩张，“井喷式”增长的房价及租金回报率吸引了大量海外投资者的目光。

《报告》中普华永道会计师事务所用"极度充裕"一词来形容涌入东南亚地区的资金流量。根据外国投资审查委员会的统计，中国已经超越美国成为东盟房产的最大获批外国投资来源地。

泰国的楼市在2018年可以说是异军突起，总投资金额高达4000亿泰铢，超过了预定3000亿泰铢的目标。据CBRE数据统计分析，泰国是近5年来被询盘次数最多的国家，同时也是中国买家询盘量增长最快的国家，增速高达687%！

曼谷作为泰国的首都，同时也是中泰高铁总站所在地，更是成为投资者眼中的焦点城市。那么曼谷的房产市场到底表现如何？

一、土地价格指数

在泰国经济发展的近十几年中，以日本、中国香港等为首的全球开发商一波又一波在曼谷置业。开发商之间的相互竞争、买卖土地，更是不断刷新泰国本土房地产行业的价格交易指数。而这样的局面，使得泰国的土地开始供不应求。

根据莱坊数据显示：近30年，曼谷的土地价格上涨幅度高达1000%。国统计局下属的地产信息中心数据显示，曼谷地区的地价在2018年4月-6月平均上涨了32.3%。

二、公寓供应情况

2019年第一季度，新推出公寓多位于曼谷外围：一方面由于曼谷市中心开发经济型公寓项目的可用土地有限，另一方面由于城市扩张源于曼谷郊区公共交通线路延伸区的土地价格仍然很低，开发经济型公寓项目，可以满足中低收入人群的需求。

根据高力国际统计，2019年第一季度曼谷市场共推出8953套公寓，推出公寓多位于曼谷外围，共有11个项目的5583套公寓，占新推出公寓总数的62%，其次是在东部边缘区占19%（1686套），及中央商务区占12%（1055套）。

三、公寓去化率

*去化率：在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。

根据高力国际统计，2019年第一季度曼谷市场新建公寓的去化率为52%，这比例与上一季度趋同，但推出的公寓数量要少很多，一些新推出的项目，由于位置好，价格比同一地区的其它项目低，所以去化率达到了80%-100%。

新推出的公寓去化率最高的为价格在10万-20万泰铢/㎡之间的项目，占第一季度新推出公寓总数的48%；去化率紧随其后的是低于10万泰铢/㎡售价的公寓，占比为45%；这些数据充分说明10-20万泰铢/㎡ 之间的房源最受买家欢迎。

在中美贸易战缓解之后，外国买家在本季度出现了回升，这些项目的外国买家主要是中国人。

四、公寓销售价格

根据CBRE数据显示，曼谷房价平均每年上涨10%-12%，市场反映一直非常强劲。

根据高力国际统计，2019年Q1新增项目最受欢迎的区域在地铁轻轨沿线。新出的公寓销售均价为102476泰铢/㎡（约合2.3万人民币/㎡），低于上一季度；此外，本季度也推出了一些价格高于20万泰铢/㎡ 的项目。

2019年第一季度，新推出楼盘数量最多为5万-10万泰铢/㎡，占新推出楼盘的37%，总计为3339套。其次为售价低于5万泰铢/㎡ 的新楼盘，占总量的28%，共计2416套。20-25万泰铢/㎡ 的新推出房源占总量的8%，本季度没有推出售价超过25万泰铢/㎡ 的公寓项目。今年平均价格下降了，因为单价低于THB 50,000的项目越来越多，价格高于THB 200,000的项目减少了。

整体来看2019年第一季度曼谷的房市非常强劲，需求量巨大。由于中美贸易关系的恢复以及基础设施的不断升级等利好因素，预计今年下半年房市有新一轮发展，请拭目以待。