爱尔兰哪些地方最不适合投资房产？

房地产投资者在投资过程中可能会考虑资本增值，低维护成本，租户流量，以及房产租金收益率等等一切因素。租金收益率是投资者计算资产潜在回报率的一个简单指标，它计算一个资产每年所产生的现金价值占其原有价值的一个百分比。收益率在全国范围内有所不同。

那么，根据目前的租金收益率，哪些是全国最好的投资场所，哪些是最糟糕的地方？

调查显示，最新的爱尔兰中央统计局数据显示，房价最昂贵的地方，却是从租金收益方面来看最糟糕的投资地方。

四月，爱尔兰平均房屋售价706741欧，其中包括Ranelagh, Rathmines和Rathgar在内的都柏林6区，为全国最低的出租率，仅为3.6％左右。紧随其后的是都柏林4区（Ballsbridge和Donnybrook），出租率为3.9个百分点。

都柏林6区，一套三卧房子租金（2092欧）比都柏林10区类似房子的租金（1507欧）高39％。Ranelagh地区房屋的平均售价是Ballyfermot平均房价的三倍以上。这一数据与之前daft.ie的调查数据结论一致。另外，在都柏林，供房贷的成本基本是房租的一半。

纵观爱尔兰各地，近年来从价格回升中受益最多的城市和地区的收益比最低。然而，爱尔兰总体上仍比欧洲许多国家的表现要好，爱尔兰最低的收益率与英国平均水平持平。除都柏林地区，Co Cork收益率最低，仅为4.3分，其次是Co Limerick（4.5%）；Wicklow（4.5%）和高威（4.8%）。

最佳投资地点

都柏林最好的投资地点是租金增长超过房地产价格增长的地方。据调查显示，都柏林10区，包括ballyfermot，产生的租金收益率最高，达10.4％以上。其次是都柏林市中心的北部（9.4%）和都柏林2区（7.6%）。

在都柏林以外，尽管投资报价诱人，但是上涨的价格正开始挤压收益率。

下表43个最不适合投资的房产排序。第一栏为地点，第二栏为2017年4月的平均售价，第三栏为月租金，第四栏为年租金收益率。

Longford表现较好，有7.7％的收益率，而7%收益率的Roscommon也很有吸引力。考虑到这两个地区的平均房价低于100000，投资者在Longford可获得571欧的房租，在Roscommon一个月可得租金577欧。

在人口较少的地区，吸引和留住租户的能力会影响到投资者获得收益。

Limerick和Waterford得益于低购买价格较低。以Limerick市为例，租金可达893，投资者可以利用高收益和出租市场。

收益率的决定因素不仅仅是位置。收益率取决于资产类型。据daft.ie研究，在都柏林，一卧的房产收益率通常都会比五卧房产的收益率要高。

我们如何在国际上进行比较？

去年十一月，来自外汇供应商的一项调查首次发现，爱尔兰在欧洲的房产出租率最高，为6.54%，从第十位上升到排行榜榜首。其次是荷兰（6.35%）；葡萄牙（6.33%）；比利时（6.32%）。英国出租率为4.9%，排在第十五位。

调查还发现，爱尔兰房租是继卢森堡之后第二昂贵的欧洲国家

不要忘记成本

Sherry Fitzgerald的住宅投资负责人R·哈里斯也表示，虽然总收益率是地区和房地产投资机会的一个有用衡量指标，但投资者也要考虑净收益率。他表示：收益率在总的基础上是有吸引力的，但他补充说，投资者需要把他们所能预计的净收益的费用也记下来。”

事实上，投资者可能会感到惊讶。他说，通常情况下，租金收益率为6%－8%，相当于净收益率的1%－2%。

他给出了一个位于都柏林南部Sandymouth一卧公寓的例子。买入价为325000。若每月租金1610欧元，房产的收益率大约是6%。然而，当成本所得税、租赁费等成本计入其中时，净收益率却下降到－0.6％。

投资是纯粹的资本增值游戏，目的是产生可观的收入。

资本增值同样重要

投资者感兴趣的不仅仅是租金收益，资本增值也可以把投资转化为投资。去年房地产价格上涨了约10%，预计今年将上涨约8%。这也是导致收益率降低的一个原因。

早期迹象表明租赁通货膨胀开始降低后，住宅租赁委员会显示都柏林的房租下降了1.5个百分点。这可能会挤压前三个月的收益率。 “随着资本价值的升值，收益率会稍微变高一点，”Harris指出。

度量

租金收益率是评估特定物业或地点潜力时投资者使用的一项重要指标。这是一个衡量资产每年产生多少现金的百分比。例如，一个价值200000欧元的房产，年租金收入为10000欧元，租金收益率为5%。

通常情况下，这项指标是以总金额为基础的，即扣除所需费用等费用，但也可以按净额计算。本文使用总量计量。

另一点值得注意的是，在计算租金收益率时，投资者通常使用房地产的市场价值，而不是实际支付的价格。

重要的是，租金收益率只是一个指标，说明买入让投资运行。费用、问题租户、维修费用、资本增值不佳也是需要谨记的其他因素。