2020~2022年澳大利亚房价预测分析

根据路透社的调查显示，今明两年，澳大利亚的房价下跌是大概率事件。

原因很简单，一方面新冠病毒对经济造成的破坏持续存在。另一方面，失业率高企而移民陷入停滞。

迄今为止，新冠病毒已经在全球感染了820多万人，其中包括7300多名澳大利亚人。

根据6月10日至17日期间对13名房市分析师的调查，澳大利亚整体房价预计今年跌5%，明年再跌3.6%。

这是一个巨大的逆转。

三个月前，路透社的调研显示，市场对房价的预期还是今年涨7%，明年再涨4%。

当被问道澳大利亚住房市场会多快恢复到疫情前水平时，13位知名分析师中有11人表示是缓慢的，不会出现V型反转。

例如，澳新银行（ANZ）经济学家Adelaide Timbrell说：“边境关闭导致净移民骤减、家庭财务恶化。这些因素都会让需求萎缩，继而导致房价下跌。"

战后首次人口零增长

无独有偶，根据澳大利亚统计局发布的数据，澳大利亚人口增长率下降至接近零，为第一次世界大战以来首次。

截至5月的三个月中，澳大利亚出境人数比入境人数（不含游客）多了3.2万人。同期，澳大利亚的自然出生率仅略高于3万人。

换句话说，澳大利亚现在的人口增长率接近于零。

国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）董事总经理罗伯特·梅洛尔（Robert Mellor）说，人口减少对澳大利亚经济的打击将通过房地产市场来实现。

梅洛尔说：“无论人口增长率是零还是接近零，这个数字都在直线下降。因此，我们预测本财政年度移民人数将下降约6万人，下一个财政年度将下降15万人。”

鉴于户均人口数为2.7人，如此大幅的人口减少意味着住房需求也相应了减少约8万套。

房价铁定下跌

在最坏的情况下，样本的中位预测为今年跌10%，明年再跌8%。

就预测范围而言，各大受访机构分析师对房价的预测从跌3%到跌30%都有。

成都移民公司科领移民顾问(微信：Keling2019)表示就地域而言，对于住房需求主要由海外移民所驱动的悉尼和墨尔本而言，受访分析师预计悉尼房价今明两年分别下跌5.0%和超过3%，墨尔本则为7.0%和超过3.0%。

布里斯班和阿德莱德的跌幅在0.5%到4%之间。

当被问到未来一年澳大利亚住房市场的最大阻碍时，受访分析人士的一致回答是高失业率和低移民率。

为了拯救建筑业，澳大利亚政府已经宣布了一系列措施，诸如延迟还款宽恕期以及价值6.8亿的HomeBuilder计划。

另外，澳大利亚央行已经把利率降到历史最低的0.25%，进一步降低住房贷款成本。

尽管如此，澳新银行的Timbrell仍认为刺激不足以阻止房价下跌。

他说：“政府刺激可能延缓住房市场疲软的幅度，但不足以制止房价最终下跌。"

根据国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）的分析，在2015-16财年，超过4层的公寓塔楼项目中新建公寓超过6.96万套。

然而，在本财年即将结束时，这一数字下降至3.4万套左右。据预计，到2020-21年，新建公寓约为2.15万套。

伴随澳大利亚新屋开工量的急剧恶化，更大的麻烦还是经济和财务问题。

无论是即将面临失业的数十万工人，还是开发商和金融机构，眼下这个时刻都异常痛苦。

不过，资深市场人士指出，任何市场都有其周期。伴随存量房源数量的下降，人口恢复增长，市场又会走入上涨的周期。

对于现金充裕的买家而言，或许眼下的危机也是一个机遇。

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