在美国如何借土地贷款?

　　假如想盖一个梦想家园，那么，买土地是实现梦想的第一步；这需要一大笔钱，多半需要贷款，而土地贷款是常见的选项。

　　虚拟贷款服务，打破民众对银行贷款的传统印象。（Pexels）

　　何谓“土地贷款”（land loan）？

　　正如同用房贷买房子一样，借土地贷款就是用来购买还没盖房子的地产。一般来说，土地贷款是待购的地产本身担保，假如借款人违约，贷方可取得土地所有权来弥补损失。

　　对借贷机构来说，提供土地贷款比房贷更具风险。在财务受限的情况下，人们会优先支付房租、房贷或者汽车贷款，以免失去居住的地方和交通工具，但土地贷款就不同了，一般人不靠土地维生，土地本身并不会产生收入，所以对借款人来说，如果拖欠不还土地贷款，只会失去土地，此外没什么可失去的，还款迫切性相对降低；再者，万一借款人违约，贷款机构可能难以转售土地，毕竟土地的需求不如房屋。

　　基于以上因素，土地贷款的条件不如房贷优惠，还款期可能以15年为限，而房贷期限可能长达30年、甚至更长，土地贷款利率也可能更高、或者头期款要求达50%。

　　如何举借土地贷款？

　　申请土地贷款需要扩大挑选范围。全国性贷款机构和线上贷款机构通常没有足够资讯去评估地方性某一特定地产的贷款风险，不会像地区性贷款机构那样对土地贷款采取开放态度。

　　获得土地贷款的最佳地点是所在地银行和信用合作社。

　　申办土地贷款时需要填写申请表并提供与就业、收入、债务和资产相关的资讯，借贷机构希望把钱借给有良好信用纪录和较低债务收入比的申请人，要求比房贷更高。

　　申请人可能还要提供比申请房贷更详细的讯息，贷方通常需要待购地产本身、以及土地利用计划的详细资讯，因为，土地潜在价值可能因为这些讯息而大不同。弗莱明说，买土地时要像买一样去了解一些资讯，贷方可能会询问土地是否已改善？土地划分的区段？以及土地是否足以让您的计划落实？填写贷款申请表并提供所有必要讯息后，贷方将决定是否批准。

　　如何找最好的借贷机构呢？必须善用不同工具，申请土地贷款不像房贷那样容易，申请房贷可上网比较，上网比较土地贷款则不常见。

　　相对的，您必须查一查所在地区有哪些借贷机构提供土地贷款，再一一比较各借贷机构为您开出的条件，有时贷款机构可能为了赢得您这位顾客而愿意提供竞争对手开出的条件。

　　评估各家土地贷款条件时，应特别注意贷款费用和利率；科领出国建议多找几家，并取得逐项报价。

　　除了借土地贷款，也可考虑以下替代方案：

　　第一种是永久性建筑贷款（Construction-to-permanent loans）。采用这种贷款可提前购买土地，一开始只需付土地买价的利息，而且可在房屋完工前取款以支付建筑成本，房屋完工日通常在贷款签订（closing）后十二个月内，房屋完工后，贷款就转变为永久房贷。

　　第二种是房屋净值贷款（Home equity loans）。拥有房屋的人可选用。一般而言，唯有在资产净值（也就是房屋价值与房贷余额间的差额）超过20% 时才可进行这种贷款。这类贷款利率通常低于土地贷款，一旦借款人违约，借贷机构出售房屋更容易。

　　第三是卖方融资。土地目前的所有者可能会提供融资来鼓励买主，卖方设定贷款条款及资格，如果您决定接受卖方融资，请让合格房地产律师审查交易和贷款，交易完成后，便可直接付款给卖方付款。

　　第四是未担保个人贷款。这些贷款通常有更高利率和更短的还款期，如果待购土地价格低最适合。