加拿大移民人数影响加拿大楼市

记得很多年以前，笔者曾经采访一位地产经纪，询问他关于大多楼市展望的观点。他说的几点中，第一点就是：移民数量持续增长对加国楼市有明显的牵引力，只要移民政策没有倒退，楼市就不会有显著倒退。

那么简单？虽然笔者当时也有心买房，但觉得这样路人皆知的道理是不是有点不够说服力啊。许多年以后回顾这次采访，才发现原来自己是聪明反被聪明误了。

国外风景

加拿大虽然贵为西方发达国家及G8成员国之一，但很多从发展中国家来到国际大都市多伦多的人恐怕都会有一种失望的感觉，造成这种感觉的原因多种多样，比如房屋老破旧、地铁设施落后等等等等，其中有一点相信大多数人都有同感，就是人口实在太少，所以总有一种挥之不去的在大农村里瞎晃悠的感觉，这也是“多村”这个称号的由来。

按理说地广人稀对于地产业而言是不折不扣的利空，但这十多年里大多楼市的超常规发展却是有目共睹，究其原因，最重要的一点恐怕就是源源不断进入的新移民，甚至留学生。

安省420新政后，大多楼市出现了久违的下调，许多人转为大空头，“腰斩”、“崩盘”、“衰退”的言论不绝于耳。而一年多后蓦然回首，发现不仅Condo市场屡创新高，现在连House也有点展翅欲飞之态，好房要想低价抄底可能性是不大了。

仅仅是本国存量买家的力量吗？显然不仅于此。权威机构都披露加人负债/可支配收入比一直在历史最高位，还债都来不及，哪有闲钱参与这个高高在上的楼市啊？只能是外来增量资金唱主角。

来加拿大的移民都是好角儿，要么就是有本国中上水平的资产净值，要么就是有技术和专业领域的过人之处，他们首选就是MTV（多伦多、温哥华、蒙特利尔）这样的大都市。其中啥都不具备的“盲流“应该仅占极少比例。

现在许多移民输出国家楼市都高高在上，大多楼市相比之下仍有一定价格优势，而移民的刚需比之本地适龄人士的刚需显然要更迫切、更强烈。移民的购买力，笔者相信整体也要高于本地同龄人士不少百分点。

所以，只要有移民源源不断涌入，楼市就不会缺买家，不用担心所谓地广人稀带来的负面效应。移民政策目前正在朝着更开放、更积极的趋势发展，这更是支撑楼市信心的一个绝对关键因素。

蒙特利尔银行（BMO）经济学家在最新报告中建议，加拿大人口增长已经加速，这意味着房地产市场面临上行压力，并且利率可能高于预期。经济学家Doug Porter和Robert Kavcic指出，加拿大的人口在今年第二季度超过了3700万，过去一年里增长了约506,000。

这是加拿大自1991年以来人口最快的增长百分比，使加拿大成为七国集团中人口增长最快的国家。这些数字正在打破记录。加拿大统计局在上个月的一份报告中指出：“加拿大人口花了两年零两个月从3600万增加到超过3700万。”“是迄今为止观察到的如此大增幅所花费的最短时间。”

国际移民占增长的最大份额。BMO经济学家发现，2017年有380,000人移居加拿大。

很大程度上这是政策的结果。为了抵消加拿大人口老龄化的影响，联邦自由党政府在2016年将移民目标提高到每年约30万人，此前多年都是每年25万人。到2020年，移民数量目标将增加到340,000。

BMO的Kavcic表示，近年来多伦多和温哥华地区的房价大幅上涨虽然不全是人口增长的结果，但也是其中一大因素。Kavcic说，如今新房建设处于较高水平，但鉴于人口增长，建设的高水平可能是恰当的。这种增长将继续支撑房地产市场。

这在相当程度上能够解释，为什么外国买家税来了，压力测试也来了，利率也上调了，贷款门槛也提高了，还有两只手都数不过来的这样那样的利空政策，空头嘴皮都磨破了，而大多楼市为什么仍然没有继续大跌，而是又顽强地爬起来了。

敢情人家国际移民根本就不怕你这一大箩筐的政策啊。换句话说，能够下决心来移民的，基本上很大比例上对在这里买房已经是有把握的了，最多就是一个择时的问题了，这就要拜本国移民政策的严格遴选机制所赐了。

移民总体数量绝对值虽然不算高，但算上其首选MTV三大都市的高比例，再结合这个几个城市楼市多年平均供应量，差不多就能得到一个比较乐观的答案了。

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