新西兰房地产海外投资人禁令实施后有何影响？

本周一（10月22日），备受关注的新海外投资法正式开始实施，一时间关于海外买家禁买令的讨论成为焦点，那么这个禁买令到底对新西兰的房地产市场会产生多大的影响呢？这篇文章将主要从宏观逻辑上对这个问题进行探讨。

1、政府推出禁买令目的何在？

禁买令的提出是由于在竞选时，工党政府在“100天承诺”中表示要禁止海外投机者购买现房，而官方解释的目的主要有两点：

1.要确保新西兰能够实实在在的从海外投资中受益；

2.要确保那些不住在新西兰的人将不能购买现房或其他居民用地。

从最终出台的禁买令来看，政策内容的确很好的反应了这两个目的。按道理说，政府能够通过国家机器收集和掌握最全面的信息，同时又能获得各个行业精英以及大众的反馈，所以在制定特定政策时具有其他组织无法比拟的优势。而政府却在相关文件中指出，在推出禁买令时，由于要兑现100天承诺，时间非常有限，以至于没来得及咨询相关行业和大众，而且对于禁买令将会带来的影响的分析也缺乏数据支撑。

2、禁买令的推出是为了讨好选民？

总的来说，禁买令的推出是仓促的，而且有讨好选民的嫌疑。

这不禁让米叔想起了美国在二十世纪初颁布的禁酒令，当时的美国政府出于宗教及选票的原因，颁布了禁酒令，在全美范围内禁止酿造、运输和销售含酒精的饮料。最终酒没有被禁，反而让黑社会在酒品黑市中赚的盆满钵满，造成社会动荡，于是小罗斯福总统在1933年废止了禁酒令。

禁买令的颁布恰逢自今年年初开始的市场低迷，对于本就相对冷清的房市，禁买令无异于雪上加霜。不过这样的情况，也容易令人们夸大禁买令所造成的影响。今年以来的经济低迷以及房市冷清并不是新西兰本地的小气候，而是全球的大背景，君不见天朝业主怒砸售楼处吗？

3、禁买令在澳大利亚的影响如何

抛开市场的影响，我们可以用禁买令在澳大利亚实施后的影响作为参考，澳大利亚从2008年底便实行了严格的海外买家限购法案，其房价的变化，可以作为新西兰的参考，这里以悉尼房价为例，房价变化如下图：

从图中可以看出，2008年后，悉尼的房价依旧是一路上扬，并没有受到限购政策的影响。由此可见市场的好坏是房价的决定性因素，而政策的变化其实只是次要因素，因为毕竟新西兰房地产市场的主力还是那些真正生活在这里的人。

4、哪些因素对房价有影响

1、利率

2008年以来新西兰的基准利率一直维持在低位，最近新西兰央行更是宣布在未来的两年仍将维持较低的利率，较低融资成本对房地产市场来说无疑是一个利好。

2、汇率

受美元持续走强影响，新西兰元一路走低，其兑人民币的汇率也始终维持在4.5左右的较低水平。虽然海外买家禁令将海外投资者拒之门外，但毕竟新西兰是一个移民国家，对于大部分移民来说，新西兰元走低，正是将祖籍国资产转移到新西兰的好时机，部分转移过来的资产将会流入房地产市场，所以这有利于房价上涨。

3、明线测试法

明线测试法 – 今年三月时，政府将明线测试法的要求修改为5年，也就是说，房产投机者需要持有并自住一个房产至少五年，在出售时才能避开资产利得税。这虽然对房地产市场来说是一个不利的消息，但却能够更好的保证房地产市场的良性健康发展。

4、海外买家禁令

据新西兰政府的数据显示，海外买家每个季度所购买的房屋在所有成交的房屋中的占比大概为2%-3%左右，随着禁令的颁布，这一部分购买者也就从此远离了新西兰的房地产市场。

5、移民政策

房地产市场的长久发展归根揭底是受人口数量影响的。新西兰做为一个有吸引力的移民国家，移民政策的张弛会极大的影响人口净流入数量。最近修改的三年工签规定在主要发达国家中是相对宽松的，这将吸引更多的留学生前来留学，同时对于已经和将要毕业的学生来说，这样宽松的条件也更有利于他们找到合适的工作，并定居新西兰。所以这有利于房价上涨。

6、原材料价格

新西兰的人工和原材料价格年年攀升，这些成本最终都会体现在房价上，所以这有利于房价上涨。

5、小结

以上这些因素并不全面，只是米叔对这个问题的一些思考，供大家参考。新西兰的房地产市场在短期内（最近一到两年）受全球市场影响，以及自身市场调节的需要，房价会维持在一个相对稳定的阶段，同时出现一定幅度的下调，但从长期来看，房价还是会逐渐回升并增长的。

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