澳大利亚首次置业现在考虑什么税务问题？

澳洲大选终于尘埃落地，结果和民意调查相反，联盟党大比分获胜。

自然，工党所出的各种打压房市的政策都被扔到垃圾箱里了，澳洲房市又开始活跃起来。

澳大利亚美景

问：“我才首次置业，现在需要考虑那么多税务问题吗？”

答：“是的，即便是首次置业，每个人的想法情况还是大不相同。”

例如下面这些问题，您多少都会遇到：

-房契要写要自己的名字，还是和伴侣/其他人，或者用公司/信托名义买？

- 刚买的房子里面有租客，自己住不进去，税法怎么说？

- 到底是应该打算买了马上拎包自己入住还是先租出去一段时间再说？

- 究竟什么样的房屋能享受自住房减免税？

- 有没有PR身份会影响税的算法吗？

让我们先聊一下名字问题。

如果买时候没想清楚到底是写谁的名字，以后只要房屋拥有者一旦涉及变更，就基本不可能避开资本利得税的范畴。

虽然澳洲税法明确规定，在大多数情况下，自住房可以在转让或出售时可以享受资本利得税减免，但也不是也不会任由人们滥用政策。

那究竟什么样的房屋能享受自住房减免税？

记住，有三个要素。

第一要素是：只能是自然人拥有。

假如您的首次置业房屋是通过公司的名义，或者是一般信托的架构操作的，统统不能算成自住房。将来房屋转让买卖都不存在自住房资本利得税减免的可能性。

那有没有例外？特殊残障人士信托的受托人拥有，也是有资格的。注意，这里的自然人，不限澳洲税务居民还是非税务居民。

第二要素是：居所。

独栋的别墅，单元房或公寓，甚至大篷车、游艇、移动屋等的建筑物都可以算。注意，这里的居所，不限在澳洲或是在海外。

第三要素是：拥有并自住。

- 怎么证明是拥有？

- 房屋产权证上明明白白写着持有人的大名和开始拥有房屋的日期。

- 怎么证明是自住？

- 这是最核心的环节。得证明曾经或正住在那里的。主观意识不敌客观证据，身处大数据时代，我们必须数据事实来说事儿。

- 住多久才算数？多久搬进去住才算数？哪些因素才能佐证是自住？

- 一直以来法律条文和税法本身都没有规定自住天数。但有规定说应立即搬入。同时综合考虑以下因素来综合评判证明自住与否：

住了多久？

家庭成员住哪里？

个人所属物品在哪里？

物业相关的水、电、煤气开通与否？

选民登机地址在哪里？

个人邮寄地址在哪里？

个人主观意愿？

这里要注意的是，如果您的房子买的时候有租客，那就要从租客搬走才开始起算自住房的。

认可自住房的好处，就是自住房可以减免税，那减免的是什么税？正是如雷贯耳的资本利得税。

澳洲的资本利得税在1985年9月20日就诞生了，通俗的理解，就是卖价和买价之差。

当然买卖差价不仅仅只是买房和卖房的价格，里面还包括很多其他项目。比如买房所交的印花税，卖房所交的中介费等等。如果前者大于后者，就得要缴税；反之则形成资本利亏，可递延累积，可抵扣以后的增值税。

首次置业的税民，只要个人在其拥有的居所全程自住过，将来处理物业时就能满足自住房资本利得税豁免的情形，这在税收上是极大的福利了。

有些人可能听过6年法则。简单来说，如果开始购房后立即搬进去，中间即使有过投资出租，还是有可能把该房算成自住房。

那很多新移民初来乍到澳洲，没有拿到绿卡前算不算税民？一般也算，但属于一个特殊群体。在资本利得税上有区别对待之处。

比如，通常税务居民持有澳房超过12个月以上就有资格享受资本利得税折扣政策，从2012年5月8日起不再适用没有绿卡身份的新移民。

对于以自住房为目的的购房者，最新的联邦预算则出台了鼓励政策，比如允许首次置业人士，从2017年7月1日起动用部分自主投放的养老金存款购买首次置业房、印花税减免、首次置业补助和最近刚刚宣布的5%首付政策等等。

看来，政府还是希望可以帮助首次置业人群入市！

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