在美国投资房产：外国人与移民者购房报税区别点

在美国和在中国有所不同，在美国，报税的行为是检验一个社会成员的责任操守，外国人和美国本地人在购房报税时有没有不同呢？事实上，报税时税率是相同的，但抵扣略有不同。

主要体现在以下三个方面：

第一，本地人不需要预扣租金收入的10%，在第二年4月15号之前，按实际情况报税就可以。而外国人收到租金收入时，要预扣10%的预扣税。

第二，外国人报税只能报单身，没有其他的报税地位。而本国人一共有五种报税地位，最常见的就是夫妻联合申报，只用报一份税表即可。外国人如果夫妻联合持有一栋房产，需要报两份税表。

第三，外国人只能逐项扣减，没有标准扣减。

房子持有期间，每年的租金收入要报所得税。房子出售时，外国人除了和本地人一样，要在第二年的4月15号之前报出售房屋的增值税以外，同时为了避免外国人卖掉房子拿钱就跑，美国税局要求外国人的房产出售时，预交房子卖价的15%作为预扣税。每个州有自己的要求，例如加州的预扣税是3.33%。第二年报税时，正常报税，多退少补。

这里要注意，作为外国人预扣税时，预扣的是卖价的15%，而不是增值税的15%。所以很可能被预扣了很多税，一定要在第二年报税时，把多扣的部分拿回来，只需要交增值的部分就可以了。

那么，增值税究竟是多少？增值税的计算是卖价减去调整价格。调整价格就是买价，加上各种装修的价格，再减去折旧。如果持有房产超过12个月，就是长期投资，长期投资的税率分为三档，0、15%、20%。具体使用哪一档有更详细的要求。但是最高是20%，然后还有一个3.8%的投资税。

投资时间如果在12个月及12个月以下，属于短期投资。短期投资适用的是短期税率，短期税率是累计税制跟个人报税是一样的。税率从10%-39.6%，这是联邦税率，每个州还有自己的州税，税率也各不相同。

外国人税务好处

假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身份，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额(Personal Exemption)

美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额，已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额，家中有受抚养人(dependent)者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额(Standard Deduction)

美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人卖屋时的收入

有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。

此外，外国人也面对预缴税(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。科领移民专业办理各国投资移民，详情可登录科领移民网(http://g13.cn)，或致电全国免费移民专线：189-2408-6759。