解构西班牙购房移民

引言

西班牙是欧盟28国成员国之一，也是欧元区19个成员国之一。也是欧元区第四大经济体、欧盟第五大经济体。全球说西班牙语的总人口已经达到5亿，是世界上使用人数第三多的语言，也是使用国家第二多的语言。

西班牙国土面积505,990平方公里，是欧洲大陆国土第四大国家，也是山地最多的国家之一，平均海拔650米。整个国家被分为西班牙大陆地区、巴利阿里群岛（地中海海域）、加纳利群岛（大西洋海域），以及休达与麦里亚（北非境内），总共有17个自治区，50个省，2个自治市（休达与麦里亚）。2018年人口统计显示，总人口数达到46,733万。

对外界来说，西班牙的两大名胜是沙滩和年均日照数。西班牙拥有全长4,964公里的海岸线，每年的日照时长在2500小时以上，全年大多数时候气候温和。西班牙唯一一处年日照数少于2000小时的坎塔布连海岸和山区，却也是雨量比别处多的。据世界旅游组织2018年数据统计，西班牙是仅次于法国和美国的第三大旅游国家，游客达到8280万人次，游客人数连续6年增长。旅游业占西班牙国内生产总值16%，占建筑业的5.6%。

西班牙生活成本

作为欧盟的中等发达国家，西班牙的生活成本与英国和德国比较显得相当实惠，这也是为什么有越来越多英国人和北欧人士选择移居西班牙的原因之一。

从西班牙的生活成本分析来看，整个国家可以划分为两大地理版块：北部和南部。根据2019年城市生活指数平台Expatistan的排名，西班牙最贵的城市有圣塞瓦斯蒂安、巴塞罗那、马德里、马略卡、以及毕尔巴鄂。比较便宜的几个地区分别是萨拉曼卡、阿尔瓦塞特、巴达霍斯、韦耳瓦、以及卡的斯。

这个地理划分的原理同样适用于西班牙的人均收入。根据2018年的数据显示，全国人均月收入最高的是巴斯克地区（1965欧元），紧跟随后的是马德里大区（1956欧元），纳瓦拉地区（1807欧元）以及加泰罗尼亚（1764欧元）。

西班牙房产市场

西班牙建造业为国内生产总值的贡献达到5.6%，这个数值在经济危机或者繁荣的时机会有所波动。2016年开始，西班牙一直处在经济复苏状态，过去的时间里有超过13%的房屋售出，每个季度都交易量都超过10万套，并持续上升。从创造就业预测、经济发展和稳定性预测来看，建造业的作用提升了28.9%，有超过6万个新的施工项目获批，尤其是在马德里、巴塞罗那、阿里坎特、马拉加和比斯开等地。

西班牙各地房价比较

2019年第一季度数据显示，西班牙房价均价为1636.30欧元/平方米。各地区的平均房价和人均收入排名类似，位居榜首的有吉普斯夸、巴塞罗那、马德里、比斯开和巴利阿里群岛这些地区，而雷阿儿城、特鲁埃尔、昆卡和哈恩等地房价垫底。

所有数据表明，自2008年房产泡沫以来，西班牙房产市场自2015年开始回暖，而2017年还是第一年房屋售出数量超过50万的，销售增长达到10%。随着国内中端市场上涨了4.7%，2019年的房价呈现持续上涨的趋势。最新数据显示，与2018年第四季度房屋售价均价比，2019年第一季度房屋均价就上涨了1.1%，较2018年同期上涨5%，与2016年第四季度比较上涨9.1%。

西班牙购房税费

在西班牙买房需要交的费用有很多种，都是一次性支付的，通常占据房价总值的10-12%。

在西班牙买套房，总结来说需要交以下费用：

1. 增值税（VAT)：这个费用只针对新建住宅征收，一般是房价的10%，只有加纳利群岛例外，此处增值税只占房价的7%。

2. 印花税：在房价的0.5%到1.5%之间，每个自治区的征收比例不一样。

3. 房产过户税：二手房过户税大约是房价的6%到10%之间，每个自治区的征收比例不一样。

4. 市区用地资本利得税：通常有卖家承担，费用通常是房价的3%，由当地政府征收。

5. 公证费：公证费是发放公证书需要交的一笔费用，其数额视房价而定，一般是房价的0.5%。

6. 登记费：公证书必须要在房产登记局登记。视房价而定，通常不超过房价的0.3%。

7. 管理费：管理费只有在用贷款买房的时候产生，因为所有的税费计算这样的文书工作、贷款申请和房产登记都被纳入银行的责任范围。一般指导价格在250欧元左右。评估费还要加到这项费用中，一般不超过400欧元，还有银行贷款账户的开户费（通常在借贷款的0-2%之间）和针对按揭贷款价值征收的印花税。

如何管理西班牙房产

在西班牙拥有自住房的海外买家便是居民协会的一部分，他们不在西班牙境内的那段时间，不用过于忧心房屋的管理。公寓楼或小社区的居民协会承包了房产管理公司的服务，将负责社区的管理，包括公共区域的清洁、维护和修理。因而社区内每户每月都要交费。如果房子要空置一段时间，则建议雇一家清洁公司，定期进行室内维护。这个时候也有必要买一份房屋保险，以防任何意外发生。

如果房子不是居民协会的一部分，或者作为度假等娱乐用途，甚至是用于出租，那么最好的选择就是与一位房产管理员或者地产中介签订服务合同。他们会负责照顾好房屋，包括清洁和必要的维护，寻找租客，履行所有租房合同上的必要职责，房东不在的时候帮忙收租等等。此类服务的佣金一般在租金的5%到10%之间。

在西班牙哪里买房？

在西班牙搜索房源的第一步就是考虑哪个区域符合你的预算和喜好。预算方面，可以参考文中提及的不同区域的购房成本。如果喜欢阳光与海滩，西班牙有超过4900公里的海岸线，有19个沿海省份以及3个海岛省份可供选择。如果你喜欢城市生活的便利，马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚、塞维利亚都是极佳的选择。

以下为全球投资者在考虑西班牙房产时的首选城市：

巴塞罗那

巴塞罗那是理想的投资城市。西班牙房产市场很有利润潜力，而投资者深受巴塞罗那的低利息和稳固的经济环境所吸引。这里的新建住宅最受投资者欢迎。

马拉加

在马拉加买房，你可以选择海岸地区的优质别墅，滨海公寓或者老城区的老式公寓。现在正式西班牙买房的好时机。在房地产危机之后，房价大幅下跌，现在开刚开始上涨，因而提供了投资良机——此时购买很快并能获得投资回报。

阿利坎特   

阿利坎特是地中海附近的城市，有着温暖、多晴天的气候，实惠的价格，美食以及购物胜地。阿利坎特还有海港和沙滩，是极吸引海外买家和投资者的投资胜地。阿利坎特是西班牙第四大高投资回报的城市。

马德里

一提到西班牙，大多数人会想到巴塞罗那、马贝拉或阿利坎特这几个热门城市，但是一考虑到搬迁或买房，选择更多的都是马德里这样的城市。马德里位于西班牙中心位置，虽不靠海，但是对旅游者和外派工作者来说还是有很多可取之处。马德里是欧洲第8大金融中心（继伦敦、法兰克福、卢森堡、巴黎、汉堡、都柏林和慕尼黑）。