2019澳大利亚悉尼房地产投资分析

大家有没有发现一件事，无论这个人长得多丑，多肥，多恶心或多么穷，在他/她心中，总幻想着会有一个美丽或英俊的天使驾着七彩祥云来找你，他/她无条件的喜欢你，爱你，完全不嫌弃你，甚至觉得你的缺点很可爱，扣鼻子的样子好帅。

我以上所说的是很多电影的桥段。放在日本叫我的机器人女友，放在中国叫我的美女老板，放在韩国叫花样男子。

记得多年前看非诚勿扰，看到男嘉宾问马诺你愿意在自行车上和我一起笑吗？马诺说我宁愿在宝马上哭。当时看为着男屌丝打抱不平，现在觉得这男的实在太缺德，不带这样的，嫖娼还有给钱，你TMD竟然想白玩，给的还是梦想。

说回到投资这块，人们的心态依然一样，房子最好别太贵，最好只有40多万，租金最好别太低最好能有500刀，足够帮你cover贷款，区域最好别有有色人种，黑人，印度人，中国人啥都没有，全部都是本地名流。

谁也不能阻止你幻想的权力，但是宅男能不能找到美女就是另外一码事。

澳洲一群人每天就靠全职写报告骗傻屌丝，美其名曰叫Hotspot，有需求就有市场。既然顾客相信澳洲存在着某个区域房价低廉，租金高，每年还有双位数增长的机会，自然就相应的报告推出。

实在是高，老高不骗人，想遇到美女，我给宅男的建议是，刮胡子，剃头发，减肥，多赚钱，让你自己配的起你想要的东西。

如果你什么也不改变，也突然有美女头像的微信号加你，有可能你遇到的不是美女而是柬埔寨杀猪盘。

整个澳洲最值得投资的区域就是 Bondi Beach。让你有点失望了吧？你也知道好，就是有点小贵。你会说你买不起。

如果您资质一般，我说句实话，对普通人来说买的起的大概率是坑，买不起的才是能赚钱的。

Bondi Beach是少数区域House和公寓在过去20年都是涨幅上榜的区域。房地产投资里的buy and hold其实是最适合在这个区域范围内操作的。

我常说地段就是供不应求，这点Bondi Beach一带就是最好的写照。一是当地真的没有可开发的土地，偶尔出现的新楼盘，因为开发成本的问题，两房卖的比三房还要贵。

悉尼的人口红利并不像中国城市化那样，有那么多盘子，每年50万人涌到一座城市里，在实践中，哪个区开始修十层以上的高密度住宅楼的时候，哪个区的租房市场也就玩完了。

Bondi 海滩这个区域范围，在可看见20年里，根本不可能出现像zetland，mascot那种高密度大楼，用本地中介的话来说，anything is hard in the east。

Bondi 海滩的需求即来自本地人，悉尼有很多知名餐馆在Bondi 海滩，再加上又是景区。我的一些住在此地的朋友告诉我，他们爱这里，是因为每天都有在度假的感觉。

Bondi海滩也是游客最爱的观光地点，Airbnb在此地非常火爆，有些中介在卖当地房子的时候，直接给我们看短租收入。

整个Bondi就是感觉很嘈杂，澳洲人和外国人一大堆，非常热闹。这点你在下北的Mosman一带是感受不到的。

假设说哪怕未来移民政策收紧，Burwood 房东可能招不到留学生当租客，但Bondi依然会波涛依旧，一如既往。

当我们说什么是一个地段的需求时，需求就是流量。你为什么去看Epping 的house，但没有看North Epping，你为什么去看Fivedock， 但却从来没有关心过隔壁的Haberfield，因为前者比后者更有知名度。

Bondi Beach拥有着澳洲最大的流量，你听过澳洲，你几乎就一定知道 Bondi 海滩。

我可以放言说任何在我们有生之年里，除非全球变暖，海水涨潮，Bondi 海滩一带将是持续是一个火热市场，升值保值问题不大。

既然说了哪个区我长期看好，我们说说哪个区我不看好。成功的人各自不同，失败的人千篇一律，我讨厌的区域都有着共同点。

我的黑名单有那么几个区，其中之一就是Mays Hills， 这个区就紧挨着Parramatta，从宏观分析上来说，整个Parramtta都处于供大过求的状态。

因为考虑到是未来的CBD，所以这里的每套House几乎都被拆了盖公寓，短期内这种供求关系看不到改变，每个完工的项目都挂着2-4周免租。

从区域上进一步分析，它虽然紧邻着Parramatta ，却不像Harris Park有自己的火车站和商业街，是一个完全依赖Parramatta主城区的附庸区域。这种区域未来是没流量的，只有当Parramatta又贵又买不到房子时，才会有人考虑这里。

更夸张的还在产品上，这个区域算上House，从年初到现在的9个月时间里，成交数量不足9套，甚至连三房这种开发商供应比较少的产品卖出去依然是亏损的。

我从来不认为买贵的区域是为别人接盘，凡是抱着你把房子炒到一百多万一套，然后让我接盘的人，往往会被所谓大基建，下一个CBD诸如此类的概念吸引。

这就像谁都想学了老板的东西后，另起一个炉灶。没办法投资是无聊，您如果总是再找Next Big thing，我觉得搞创投基金，做天使投资人更适合您，房子可能不行。

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