关于美国购房，房贷再融资你需要知道的事

自从3月联储会宣布不加息后，抵押贷款利率就一降再降，上周30年期固定贷款利率已经到了三年来的最低点。这样一来，可能靠再融资（refinancing）省钱的人数也大大增加了。事实上，根据地产信息分析公司Black Knight的数据，大约820万人可以利用再融资把每月还款减少至少75个基点，平均每月少付266元。

美国美景

一般来说，再融资是买房后几年才会考虑的事情，但Black Knight分析称，在目前的房贷利率下，去年才贷款买房的人里也有35%可以受益于再融资。因此，即使你是去年才贷款买的房，也可以评估一下自己是否有这个需要。

每月能少还房贷，这当然是很有吸引力的一件事。那么，究竟什么是再融资，怎样判断自己是否适合再融资呢？今天我们就来聊一聊。

什么是再融资？

简单来说，再融资就是终止现有的住房贷款，申请利率更低、月付更少的新贷款。

再融资有什么好处？

•节省利息、减少月付：有一种说法是，如果你能通过再融资把房贷利率降低至少2%，那就值得这么做。但实际上不少专家都说，哪怕利率能减少1%，也是值得的。例如，许多人的信用分数会慢慢变高，有条件申请利率更低的贷款，这时候他们就会考虑再融资。

•缩短贷款期限：例如把30年期固定贷款利率，转为15年期。

•更改贷款类型：如果本来申请的是浮动利率贷款，可以通过再融资换成固定利率贷款，反之亦然。选择固定利率可以避免利率突然变高的情况。

•获得资金：随着房价前几年疯涨，现在的房主普遍拥有较高的可动用净值（tappable equity），这样的房屋增值空间给了房主更多灵活用钱的机会。如果出于某些原因需要用钱，例如孩子上学、医疗开支等，可以选择抵押部分净值，重贷套现以获得资金。

•合并债务：如果你有多笔贷款，把它们合并称一笔贷款，可以减少利率。

再融资有什么风险？

•“惩罚性”手续费：大多数贷款条约里都有相关条款，写明如果你未来再融资，贷款方有权收你一大笔手续费，像房贷这类大额贷款，最后费用可能高达数千元。

•交易成本：新贷款的申请费、产权保险和检索费、新贷方的律师费和手续费处理费等等，也都要算在再融资的成本里。

•损害信用：再融资等于又一次贷款，有可能会让你的信用分数降低。

什么时候可以再融资？

大多数银行或贷款方要求借贷至少12个月后才能再融资，不过各家要求和限制也可能有差别。

至于再融资的次数限制，只要你自己觉得有好处，可以无数次地进行再融资。不过如果你的目的是为了套现，那可能需要等6个月才能进行下一次再融资。

再融资有哪些选择？

再融资可以选择换一家银行，也可以选择要求原来的银行提供更低的利率。如果你选择后者，很多银行为了留住客户，会免收产权检索费、房产估值费等费用，为你省下一笔支出，或是向你提供更具吸引了的低利率。

再融资需要考虑哪些因素？

•成本：也就是前文中提到的各种费用，因此再融资前一定要货比三家，选择最合适的贷款方和贷款种类。网络上的一些再融资计算器可以帮你选择最适合的贷款。

此外还要小心那些声称“免结算成本（closing cost）”的银行，因为这可能意味着它们的贷款利率更高。

•你会在这个家里住多久：再融资是否值得，要看等新贷款还完以后，你每个月究竟省了多少钱。

举个例子，你借了一笔20万元的30年期贷款，固定利率为6.5%，每月还款1257元。而现在固定利率降到了5.5%，如果你申请再融资，每月还款就可能降低127元，到1130元。

假设银行最后给出的结算成本为2300元，你可以用这个数目除以再融资后一年省下的总额，2300 / (127 x 12) ≈ 1.5，也就是说，1.5年是你回本的转折点，那么如果你打算在这个家里住至少2年，那再融资就是划算的。

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