海外买房，这些国度的房源要小心

最初进入房地产时，是当地某知名开发商售楼部的一枚销售、如一台机器，每天背销讲、接待客户，迎来送往、浑浑噩噩。有人对我说，你要能把世界房产发展趋势研究透，从宏观讲到微观才能让人信服，才能把房子卖好，当时的我一笑而过。

那时的地产观是，卖房子就是你想买、我正好有适合你的产品，这就可以了，你说这个片区的时候、我能把整个城市给你讲明白，这就够了。窥一斑而见全豹，当时的我认为那些独占鳌头的销冠只是比我多了一点运气。年少无知荒唐，年长醒悟懊悔，销售结果的差异源于当事人世界观的差异、格局的差异，思考维度不同、结果自然不同。

之后进入到海外房产投资阵营，越是深入了解越感叹海外资产配置真是一门庞杂的学问!

其中包含一个国家的政治、经济、贸易、文化、历史、地理等等信息，越了解越发现自己的无知。发现以我多年地产经验对我做海外投资并没有很大的帮助，因为理念不同、价值观不同、所求不同。

经过一次次的出国考察，一次次的累积慢慢的理清了海外房产的脉络。

很多投资客自认为能看懂户型、看懂开间、进深、能判断区域价值就可以独立选筹，就去国外淘房子了，但真实情况是我身边每天都能遇见血淋淋的教训：

我买的曼谷为什么长期租不出去？

我买的澳洲为什么无人接盘？

我买的西港何去何从？

我买的森林城市有价值吗？

······

此时我想问海外投资你所求的是什么：

稳定的租金？

还是用资产配置来降低总资产的波动率？

还是寻找中国房地产曾经的涨幅奇迹？

······

如果以投资为需求，千万不要把自己的喜好掺杂到选筹标准中，他会误导你，成功带你入坑倾家荡产那种。

投住分离是成熟投资客的第一步。不能拿对中国房产市场的理解去套海外市场，投资只看涨幅和租金能否利益最大化，能否给你更多的回报足矣。

下面例举几个理念和文化的差异造成选筹失败的原因。

曼谷坑1：七八层的公寓（我们国内叫洋房），容积率低，梯户比低，价格比高层公寓低。哟笋盘啊，买完砸手里了，租不出去、卖不出去。

原因分析：曼谷土地私有，本地人居住自建民房拆迁难度大，开发商在民房之中拿了一块地盖了一栋8层的公寓，但你不知道曼谷法律规定只有临大路才可以建高层住宅，小巷子里只能盖8层住宅，你不知道曼谷的洋房是不比公寓的，同一条街路边吵闹的高层公寓可以高出巷子里的洋房1/3的价差.

曼谷坑2：项目距离地铁1公里，房价便宜，小区环境好、舒适度高，买不买？

原因分析：曼谷是一个一战、二战都没有被殖民的国家，土地保存的极度完整，世界上最堵的城市之一，非常依赖公共交通（BTS天铁、地铁），曼谷的两条BTS每天平均承载了100多万的客流量，选择BTS站点附近的楼盘无疑是明智的选择，但不同的是曼谷全年日均最低温度是24°日均最高气温是32°，在每天30°以上的高温步行往返2公里，是极其糟糕的体验。所以距离轨道交通600米以上的房源都在曼谷选筹的负面清单里。

马尼拉坑：晓光，马尼拉的房子价格好低，能贷款、能首付分期、能拿身份，米宅快点去找项目吧。

原因分析：马尼拉购房门槛低，楼花泛滥，庄家控制着房价是跌是涨，马尼拉有很多零首付的房源，早期这些庄家大量买，上百套上千套的买，团购拿的套数多价格自然也有折扣，虽然价格涨了但他需要把手里的房源出手才有利润，就少挣一点折价卖，造成的结果就是售楼部的价格比庄家手里的楼花还要贵，新房的价格和其他楼盘的楼花也有很大差价，马尼拉是可以投资的，但前提是你是庄家，如果自己去买大概率是被收割的。吉隆坡坑：晓光，帮我选个朝南户型，采光好的那种。

原因分析：吉隆坡北纬3°哪怕住在纯北向的房子每天也可以享受充足的阳光，在当地人眼中景观比朝向更重要，价格也略高。

澳洲坑：墨尔本是世界三大宜居城市，我在CBD投资了一套小户型，为什么交房了租不出去还要不上价格？

原因分析：墨尔本市中心公寓要注意三个问题: 1.供货量太大 2.CBD位置很少有本地人会去买和居住，主要是针对海外买家 3.澳洲本地人喜欢住大面积房子，两房都要90平以上。墨尔本非常适合自住，但确实不适合投资。以上投资失败案例都是对海外资产配置认知不足、用国内的房产投资思维套用到海外导致选筹的失败，类似的案例还有很多很多。

如果因为你的认知不足、迟迟不下决定，挑三拣四的不知道买哪个项目哪个位置，同时资金有限，就会逐渐降低自己的标准，非常容易走入误区，同一个城市我买个便宜的区域，认为我同样可以享受到城市的发展红利就大错特错了。错过合适的时间、错过合适的位置都不是成功的投资案例。

过去中国发展的黄金十年印证了，资本回报远高于劳动回报。而普遍资本回报高的投资客认知也高，在一件事上花费了多少的精力和这件事给与你多少回报是正相关的。

没有时间去实地做调研，海外投资一定要找个专业可信的机构。米宅走访十几个国家一线调研得出一手数据，疫情结束有时间可以跟着米宅考察团挨个国家看看，实地了解一下，反正米宅有看房团，羊毛该薅还是要薅的。

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