澳大利亚商业地产投资慢慢进入投资者的视线

总所周知，澳洲民用住宅在2019年进入调整期。投资者已经成功套现，也有些持币观望看有什么更好机会。

所以自然而然，商业地产投资慢慢进入投资者的视线。

商铺、厂房、写字楼投资等都是可选择的投资渠道，然而人们最为关心的就是投资回报率。

哇，商业旺铺好地段，国家扶持创新园区，CBD商务中心……这么多商业地产，真像玩大富翁的时候一样可以买买买。而且据说投资回报率会比民用住宅高呢！

但是等一下，请问在计算投资回报率的时候有多少人切实地考量过税收成本了吗？

想必在民用住宅最近顺利离场的朋友多少都已经知道资本利得税CGT的厉害了。

原来在澳洲做投资的收益, 有三分之一甚至更多会作为税款缴纳给了国库！

在这里敲一下黑板，如果想投资商业地产，请务必从源头好好做一下税务财务规划，因为毛利和净利之间的差别还是很大的。

让我们先从投资结构说起：

投资房产，当然不是只有以个人名义才可以，在澳洲合法的投资结构常见的有夫妻联名、亲戚朋友联名、公司、信托、自营养老金等。

可先看看下面不同形式的税率。

-公司（营业额1千万澳币以下，税额27.5%）

-信托（ 一般情况自身不交税，受益人按自身个人税率交税）

-自营养老金（税率最高15%，更可能在退休阶段税率降为0%）

可见，和个人比起来，还有很多的选择，居然还有零交税的可能性！

其实各种结构都有利弊，主要是选择哪种情况最适合自己。

公司

首先，在澳洲建立公司，必须要有至少1位常驻澳洲的居民作为公司董事，不能都是海外人士。股东倒可以都是外国人，但是这样的话FIRB 就躲不开了。

其次，公司和个人的所得税税率不同。

公司的税率为27.5%（年营业额在1千万澳币以下），并且没有任何免税额度。同时，澳洲政府对公司的财务税务报表要求比个人要高。

- 当公司收到租金时，租金收入作为公司收入入账，不是个人收入。

- 如果个人从公司拿走钱，需要有正规记账记录，或者可以是工资或是董事费名义，董事个人则需要财年结束后申报年度个人所得税。

或者也可以当作公司借钱给个人名义暂时入账，但财年结束前必须还清，不然个人需要支付给公司借款利息并要在公司年度所得税报表上有相应注明。

- 出售物业时候的资本利得税也仍为27.5%，没有任何税收折让。如果转到个人名下或其他形式过户，房产如有增值的情况下均要计算并缴纳资本利得税。

信托

信托分有很多形式，大概分为单位信托（Unit Trust），家庭信托（Family Trust）和混合信托（Hybrid Trust）几类。

信托的王国里，住着委托方(Appointor)，受托方(Trustee)，受益方（Beneficiaries) 等主要角色。

受托方看似是真正的掌权者，掌管着每年发放多少给哪个潜在的受益人，但其实，只是受人之托，替人理财。真正的幕后老大其实是委托方。

当如果不是选择固定形式的单位信托，假使老大不高兴了，受托方就有可能会被撤换，自然，某些受益方的日子就不那么好过了。

为什么要用选择信托作为投资架构呢？

首先，信托是财产保护的神器。由于有三层分离式的关系，真正坐在“太上皇”角色的出资方，可以掌控信托大走向。

其次，信托是税务优化的神器。如果选择家庭信托形式·，可以合理合法地把信托产生的收益分出去，那么当受益人的收入有高有低时，自然就可以顺理成章地少交冤枉税了。

再说说其他类型的信托。例如单位信托，那么既然是每个单位出钱，就必然按各个单位收钱，一份耕耘一分收获，比较适合非关联的第三方合伙投资使用。

自营养老金

许多有前瞻视野的聪明投资者已经关注并选择用自营养老金(Self Managed Super Fund, SMSF)的结构进行资产购置。

首先，养老金税率优惠最多，0-15%的税率区间，实在诱人。

而且，自营养老金并非只是一人孤身作战。目前政策能有最多四个成员组成一个养老金池，而且成员之间不用必须是关联方。

再次，SMSF 也可以向银行要贷款，而且贷款比例也有可能高达80%。各个成员甚至还可以根据个人自身情况向养老金进行税前和税后资金的投放，壮大养老金池。

第四，虽然明确限制民用住宅物业不得用于自住自用，但商业物业完全允许自用，因此SMSF深受创业和做生意的人群偏爱。

可见， 多管齐下源源不断地壮大了自营养老金的资金池，难怪越来越多人选择SMSF给自己的房产投资添砖加瓦。

不过，自营养老金也有短板，设立的目的就是要用于养老专用。因此对于30岁以内的年轻人会可能面临几十年内无法自由提取使用养老金资金的囧境。

看来在投资商业地产之前，真的要根据您的家庭和生意情况不同，好好把以上几种结构形式进行排列组合，巧妙利用年龄、税务居民身份、资金优势等不同组合，创造出更灿烂的火花。

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