中国人赴美购房65%全款支付 专家:警惕波动风险

50万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。

事实上，跟吴女士一样赴美买房的中国人越来越多。次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外投资人的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外投资人，一年花掉317亿美元，其中65%的投资人倾心全款支付。

房产调研机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺斯福(FrankNothaft)在接受《每日经济新闻》记者采访时提醒中国买房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。

中国投资人买房年花317亿美元

根据NAR的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国投资人在美国的买房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的投资人，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国投资人购入40572套房产，买房数量连续三年荣登美国海外住房投资人榜第一名。

中国投资人的买房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数字平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯(AaronTerrazas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“与其他海外投资人相比，中国投资人更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数字显示，三分之一的中国投资人主要点赞的城市有六个，分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国买房者的目标价中位数就非常高，2017年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地买房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国投资人还喜欢相对较新的独立式住宅。”

究竟为何越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢?特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美买房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出，“投资也是中国投资人赴美买房的主要原因之一。”

在美买房的吴女士就是一个典型的例子。她向《每日经济新闻》记者透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国购房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。

美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人LindaIng告诉《每日经济新闻》记者，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是倾心投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。

26%中国投资人申请美国贷款

美国抵押贷款银行家协会(MBA)近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。

尽管如此，中国投资人要想在美国申请到房贷也是非常困难的事，因为美国的贷款筛查机制非常严格，而且大多数抵押贷款机构，包括一些大型银行，认为放贷给国外投资人风险太高。

据汇丰银行网站信息，国外投资人在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外投资人的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。

NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美买房的中国投资人中有65%倾心全款购房，26%申请美国贷款。

对此，特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类投资人，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。”

今年以来，央行与国度外汇局加强了跨境人民币业务管理，使得个人购汇程序更加严格。2017年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。此外，办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》，以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示，目前尚看不出该要求对美国房屋销售的影响，尽管最近几个月，中国投资人将目标价降低了约2万美元。

Ing则告诉《每日经济新闻》记者，她经手的中国投资人几乎均采用全款买房，主要通过自己每年5万美元的换汇积累，以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。

房价高企买房者需警惕风险

截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数字显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogicHPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力买房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”

摩根士丹利(45.8, 0.23, 0.50%)美国固定收益研究部主管VishwanathTirupattur也曾表示，受潜在买房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。

Ing也告诉《每日经济新闻》记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。”

但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国买房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而2010年和2011年的时候，投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但买房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从购房转向卖房。

诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”

对于准备或已经在美买房的非居住中国投资人，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。

同时，特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中，也提出了几点建议：“投资人在买房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，投资人还需留意的是，找一个经常与中国投资人打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国度不同，在美国，不管是投资人还是卖家都有自己的经纪人。投资人经纪人只对投资人负责，将投资人利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”

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