疫情之下希腊房地产市场何去何从？

据希腊央行2019年12月12日公布的数据显示，希腊房地产市场在第三季度继续回升，房价连续第七个季度上涨，成绩喜人，主要推动力来自经济扩张和外国投资。

数据显示，去年第三季度，在希腊全国地区，无论是新房还是旧楼，价格均保持上涨趋势。其中希腊公寓整体价格较上年同期上涨9.1%，增速也高于第二季度的7.7%。首都雅典的房价上涨幅度更大，达到同比增长11.9%。自2008年希腊进入经济衰退以来，至2017年底，希腊房价已累计下跌42%。近年希腊经济好转，Airbnb短租民宿兴起，加上有“黄金签证”加持，希腊房价得以迅速反弹回升。

希腊国家银行经济学家马吉纳斯在去年早些时候曾表示，希腊房地产市场正向着积极的方向发展，雅典的房价表现更鼓舞人心。他称，前几年希腊建筑活动下降，抑制了新住房的供应，这也是促使该国房产价格上升的原因之一。

马吉纳斯说，现时希腊未售房屋存量正在慢慢减少，只要希腊经济继续复苏，避免出现银行抛售抵押房屋的情况，希腊房产价格就有可能持续上升。

发现了吗，比旅游业更猛的是房价。希腊房价近年来的涨势说明一件事，那就是十年经济危机跌掉的房价深坑势要涨回。但是，遇上疫情这种无法预测的天灾人祸，一切按下停止键的时候，希腊正迅猛上涨的房价势必也会一同遇冷，涨势受挫。

在这样全球经济危机的大背景下，房地产市场将何去何从？

首先，旅行限制导致的海外买家交易量暴跌已不可避免，其次由于房地产行业周期较长，疫情对于房价的影响可能会延后，尚需时间来观察；最后美联储带头的又一轮降息潮虽然短期有利于房市，但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。

旅行限制使交易量陷入低谷

由于受突发疫情的影响，中国暂停了所有赴海外的旅行团，而多国停航也导致个人出行受阻，前文也提到，这都将对全球房地产市场带来巨大冲击。大胆预测今年上半年，来自中国买家在希腊房地产市场的投资将减少五成。
日前，就有业内人士便就此问题发表看法称，受疫情影响，中国和其他亚洲国家买家的跨境房地产投资被按下了暂停键。短期内，交易数量减少，看房、购房活动停滞不可避免，但一旦疫情减弱，交易量的收缩或停滞不会持续太久。中国买家在海外投资房产的驱动力仍将长期存在，疫情只是暂时抑制了这种需求。

疫情使得海外房产买家从以投资为主开始转向了投资加自住的趋势

此前，由于希腊旅游业的爆发，黄金签证申请人里为了纯投资收益而不自住的人不在少数。然而经过疫情，相信将出现一波态势的转变。考虑退路的人数将暴增。为了以后遇到特殊情况可以作为自住之用，购房目的地国家的突发事件危机处理能力以及公共卫生设施条件也将被纳入买家的考量范围。
短期对海外房价的影响料将有限

疫情引发的交易量下降是否会给海外市场的房价带来冲击？

其实，房地产市场的周期要比股市长很多，交易量下降并不会马上导致房价下跌。通常这种情况下，大多数户主都会选择持有观望，而不是急于出手。如果疫情短期内得到控制，且之后经济得以快速复苏，预计整体房价不会受到太大影响。当然，万一情况失控，引爆全球经济危机，那么房地产市场也难以独善其身。而希腊，作为欧洲房地产市场涨势龙头，届时势必遭遇波及，房价遇冷回落可以想见，只是目前态势判断不会有明显跌幅。市场观望情绪浓重，拭目以待是眼下唯一能做的事。

疫情之下催生房地产行业新思路

欧洲金融咨询公司Catella的投研经理比耶尔（ThomasBeyerle）对媒体表示表示，今年第一季度投资者出于谨慎考虑，可能会暂缓交易行为，但预计2020年整年的投资水平仍将高于平均水平。他预测，疫情可能会推动房地产行业数字化的进展。通过网络视频甚至VR看房可能会成为未来的新趋势。

无独有偶，希腊房地产市场业内人士也迅速认识到这一点，那就是，疫情正让互联网和科技在销售过程中扮演的角色越来越重要。由于欧洲现在多国停航，因此现在主要通过图片和视频的方式与看房者直接沟通，大大减少了无法到现场看房所带来的麻烦。而未来直播看房将有望成为海外房地产投资领域新兴工具，人在家中坐，全球房任买，会成为2020年海外房产投资的最大亮点。

Plan B会成为每个人在疫情之后的首要思考吗？

如果在此之前，你从未想过移民海外，相信经此一役，越来越多人不可否认，人生拥有退路和选择是多么的至关重要。
而持币观望的人群，随着停航及希腊移民局停工，希腊25万欧元购房移民入场的门关闭至何时就难说了。谨慎乐观看待的话，今年下半年或有望恢复正常。届时，也许将迎来一波投资移民的高峰。

而25万欧元的门槛是否依然不变，我的观点是，2020年不会有变化。那些市场盛传的涨价至35万甚至40万的消息，听听就好。不必对谣言认真。通常鼓吹涨价风的都是中介借机卖房的套路。疫情对欧洲的影响将持续多久无法预料，希腊政府眼下唯一要全力应对的事就是疫情控制，除此以外无暇顾及。
但也并不是说疫情解除之后，希腊政府不会参考邻国修改法案，提高准入门槛。毕竟只是1000多万人口的小国，容量有限，凡事做好两手准备才是这个时代应有的态度。

不要等爆发紧急事件，才想起无路可退，只能被当蝼蚁，任意宰割。不要等封锁市场，才发现家里没有余粮。不要等涨价了，才后悔没有及时入手。

希腊黄金签证的高歌猛进在疫情重锤之下偃旗息鼓，可以预料，然而复燃的那天终会到来。他的出路在解除疫情之后，你的出路呢？在这一切完结之后，会是你该思考的议题了。

有些时候，我们必须感恩硬币的另一面。疫情就是那一面。突然出现，打到任何人都措手不及，却令每个人开始重新思考审视自己的人生，虽然是以残酷的方式。

劫难之前，繁花似锦。觉得自己的人生已够满足。劫难之后，不值一提。没有选择与退路的人生，不值一提。

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