海外房产投资的3大常见误区

随着这些年海外投资、移民热潮的兴起，我常去世界各国考察当地的移民项目和房产。在考察期间，无数次的被好山、好水、好风光吸引，内心里暗暗计算自己的存款是否足够买下这个“好”房子。 稍晚一会，理智回笼，不禁问自己：短期内会来这里生活吗?会需要住在这个房子里吗?如果不住，那么租金收益能够覆盖房产的成本吗?

我个人这些年曾尝试做一些海外房产投资，出租也出售过住宅、公寓楼、度假屋，可以说是积累了一些经验，也经历过很多教训。此刻，我想就我经历和那么多总结的几个关键问题共享探讨给大家做个提醒：

分清投资与自住

爱屋及乌的心理人人都有。出于自己对生活的热爱，往往希望自己买的房子偏向自己的喜好，但这不是投资行为。

当初我在加拿大寻找投资物业的时候，中介帮我介绍了两栋房子。A房价格40万加元，中规中矩，很容易出租，租金预计1200加元;B房50万加元;租金预计1200加元。两个房子面积差不多，在同一个区域。两套房子的差别在于层高，B房层高要高于A房，因此进去后感觉较气派。这个时候该怎样倾心呢?

从自住角度确实觉得房子B更舒服。但想一想：

-自己近期会来加拿大居住吗?不会。

-如果以后来加拿大居住，一定会来这个区吗?不一定，因为要取决于孩子上学的学校。

-如果再次来加拿大，这个房子还能让自己满意吗?并不一定能，可能那时需要更高。

于是我又认真梳理了一下自己的思路，发现当下决定性的需求仍然是投资，让资产配置分散到不同的产品/项目上去，而不是纠结于自己住进去是否舒服。

明确决定性需求是投资，那么就要看哪种投资类型回报率高了。同样的租金收入，40万加元的A房投资回报率明显高于B房。虽然对B房还是有些恋恋不舍，但是，理性告诉我A房是正确的倾心。且B房对于短期内会去居住，对生活品质要求高的人还是非常有魅力的。

可能有人会说，B房层高较高，基础好，以后房价有上涨空间。但是，不要忘记，当下已经为这个亮点多支付了10万加元，你想要挣的那部分溢价已经被前面一个卖家拿走了。

总而言之，明确自己在海外房产投资的目的是投资，还是自住，非常重要。

分清长期持有与炒房

把成功归于自己，把失败归于他人，是普遍的一个心理学误区。但是，现实是，多数人把靠运气挣来的钱靠实力给挥霍完了。因此，如果你在投资房产方面挣过钱，一定要弄清楚这是你的实力还是大势所致。

什么是你的实力?就是你是否去认真研究过这个课题，是否在做出决策前做过理性分析，是否有足够的知识和人脉去执行? 巴菲特曾表示：自己不熟悉的领域不投。

2019年5月，伯克希尔股东大会上巴菲特与芒格做观点共享探讨

芒格也说，如今最好的一个途径就是专业化，因为你不会想去一个牙医那去看骨科疾病的。所以最合理的一种途径就是一步步收缩专业范围，实现精细化和专业化。

日常生活中，我们经常被自己过去的成功迷惑。自己在国内买卖房挣了钱，听说希腊现在房市低迷，觉得自己应该立刻可以去抄底!

先暂停一下，想一想去国外投资目的是什么?是获益。这种收益可以是多方面的，例如，物业升值的收益，自由倾心的权利，平衡外汇汇率变化的能力，抵抗政治、经济巨变的风险等。无论怎么思考去国外投资的目的，都不会是“去国外投机，赌一把”。

如果要去国外赌一把，首先个人的资金规模太小了，其次对于国外的了解也太少了，因此，在国外买房，绝对不是去赌一把，或者说去炒房。而是为了获得合理的收益，甚至是为了永居身份，或者平衡一些风险。在如此的前提下，要通过看到长期的发展趋势，找到稳健的投资机会，要做好持有几年的心理准备。以长期持有的心态做准备做规划，才会正确分析，最终有一个好的结果。

不能产生现金流收入的资产，都是负债

多数人，如果想实现财富自由，就要让你的资产产生正向收益。推荐大家《穷爸爸富爸爸》这本书，会有一些答案。

有人说，购房，趁着低价买入，等到高价的时候再卖出，大家也都如此做的。这个想法没有任何问题，但过于理想化。

首先，如何确定现在是低价?怎样判断何时是高价?价格高低变化不受控制，难预测，即便明天价格会高于今天，后天的价格也有可能会低于今天。

其次，没有现金流收益的投资，抗风险的能力很弱的。即便是低价，如果资产不产生收益，每年都要缴税、维护等，如若遇到天然风险，投资很有可能就保不住了。试想一下，如果这次疫情让你没有了收入，你是否会首先想到把不产生收益的房子卖掉，来换生存下去的现金?这时候，房子是否较买入时获利显得微不足道，也没心思拿捏这些。但是，如果这个资产即使在疫情期间也源源不断的产生收入，你的处境就会完全不一样了。

第三，没有人能够保证房子会一直涨。这次疫情后，很经济危机的可能性还是比较大的。这个时候卖房大概率挣不到钱，但一旦危机结束，价钱上涨几乎是必然，这就是所谓的经济周期。零收益的投资在抗经济周期的能力上很弱。马云说过，今天很残酷，明天很残酷，后天很美好。很多人死在了明天的夜里， 说的就是这个道理。你品，你细品!

有人经常举例某某赌对了，大赚一笔。这让我联想起股市里一个现象：A判断股票已到高点就把股票卖了，觉得自己很聪明。而买A股票的B，也觉得自己很聪明。其实A、B可能没有谁更聪明，因为两个人的思路和需求可能是不一样的。可能A只有卖出股票才能挣到钱，而B买股票，有可能只是为了对冲风险。

在不久前发生的瑞幸事件中，有一个投资机构贝莱德(Black Rock)，投资了1.25亿美元给瑞幸，但同时其又是星巴克的第二大股东。

如果只购买了瑞幸股票，挣钱、赔钱全看瑞幸的股票涨跌情况。但对于Black Rock，投资瑞幸是它对冲风险的一个策略。

公开资料显示，截至2019年3月31日，贝莱德在全球管理的总资产达6.52万亿美元，涵括股票、固定收益投资、现金管理、替代性投资、不动产及咨询策略。

首先，6.52万亿里拿出1.25亿投资瑞幸，对于贝莱德根本不是大事。其次，如果对瑞幸的投资成功，那么贝莱德会有收益，而瑞幸垮了，它的竞争对手星巴克的股票上涨了，此时贝莱德的收益会更高。

由此可以看出，与只能通过房价上涨才能获利的唯一路径相比，多一个获利路径或者直接从房产投资中获得收益，是更为稳妥的倾心。

谨记，不能产生现金流收益的资产， 都是负债。

说到个人在海外房产投资，我司最近开发了一个非常好的希腊房产投资产品。这是完全由我们的团队自主开发的。

在疫情期间，这个产品也取得了很好的销售结果。因为如果一个投资人买一个公寓，他肯定要去希腊实地考察，看朝向、装修、位置、环境，等等，在疫情期间，这些都无法实现。

我们的产品就是一个标准化的投资，类似于理财。投资25万欧元(折合195万人民币)购买一个份额，每年有4%以上的租金回报，同时可以获得希腊的永居身份。我们有专门的物业公司在希腊进行物业管理，同时租客、租约都是现在就存在的，是真实的大公司做租客，所以租金收入非常稳定。

我总结我们的投资产品的特点是：大租客、真租约、高回报、免维护、易流通!

希腊移民法要求，只要持有这个投资，就可以一直保持永居身份。在此期间，不需要去希腊居住;一天都不需要!

这个产品适宜什么样的人呢?如果你信任我们，那么就直接来找我们就可以;如果你做了美国移民或者加拿大移民，这两个国度都需要去居住，你不确定以后是否能够满足移民局的要求，想拿另外一个、不需要居住的永居身份做备份——希腊就可以。

有些人说，我对希腊不感冒，这个产品对我没用。但是，你购买这个产品的目的真的只能是去希腊居住吗?

不是的，你可能办了其他国度移民，但是担心自己以后不能满足移民局的要求，或者在等待移民签证期间，怕移民政策改变造成自己的移民签证落空。希腊移民，投资即可获批，具有十分确定性，而且速度很快。

很多朋友没有想好自己是否办理移民，或者办理何方的移民。移美国?听说税比较重;移加拿大、澳大利亚?以后要去居住;但是，又希望给自己和家人一个国外的永居身份，在需要的时候能够起到作用。希腊就是一个好的倾心，因为不仅不用维护这个身份，每年还有投资收益，并且在有更好的倾心之后可以将投资自由出售。

希腊商用物业投资项目你是拥有所有权的，4%以上的欧元回报，想想就很划算。还可以26个申根国免签，自由出入欧洲，自由居住。

你看，你不需要去希腊居住就可以获得超额惊喜。所以，不要因为自己对希腊不感冒就放弃了解这个产品。

其实希腊永居身份有21条用途：

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