特朗普税改负面发酵 富豪投资美高端地产热情骤降

按照特朗普税改政策新规，住房贷款利息抵税额度将从原先的100万美元调低至50万美元。这意味着逾50万美元额度的个人房产按揭贷款将不能享有税收减免，由此造成美国高端住宅投资热降温与价格下滑，令中国富豪倾心观望。

“目前，不少已经看过房的中国富豪几乎都倾心推迟买房，甚至个别已经缴纳意向金的中国富豪宁愿损失这笔钱，也不愿继续履约。”一位美国房地产咨询机构负责人分析，原因是他们认为特朗普税改政策将导致当地高端房产出现至少10%的跌幅。

在业内人士看来，尽管美国房地产市场存在诸多高收益投资机会，但风险永远与收益并存。尤其是在美国房地产开发过程，中国投资方与美国开发商围绕住宅设计方案变更、追加投资的分歧，容易引发项目停工停摆，令实际投资回报远低于预期值。

高端房产的房贷驱动力受挫

“除了纽约，加利福尼亚州、西雅图、华盛顿特区等高端住宅也遭遇供应过剩的窘境。”上述美国房地产咨询机构负责人感慨说。究其原因，这些美国城市高端住宅是否产销两旺，完全依赖房贷驱动。

据Corelogic数字显示，今年以来加州地区逾75%新增房贷额超过50万美元，旧金山则是60%，华盛顿特区、纽约、西雅图分别为35%、22%与25%。

然而，特朗普税改政策却让这些城市高端住宅成为最大的利益受损者，由于逾50万美元额度的房产贷款不再享受税收减免，导致当地高端房产购买成本骤增，打压了全球富豪的投资热情。

其具体表现在美国多个一线城市高端住宅销售周转天数增加与价格下跌。以纽约大都会地区为例，其房价周转天数为168天，远高于以往平均水准的42天;与此对应的是，纽约高端住宅价格同比下跌了2.2%。

前述这位美国房地产咨询机构负责人透露，目前已有20多位中国富豪表达了暂缓买房的态度，甚至个别富豪一口气取消了多套纽约高端住宅的投资意向协议。

穆迪首席经济学家MarkZandi指出，特朗普税改政策对美国高端住宅的负面效应将持续发酵，在税改政策落实初期，美国高端住宅房价将下滑约10%，全美范围内至少有3%-5%降幅。

转道二线城市寻求高收益

随着中国富豪对美国高端住宅持币观望，让不少财富管理机构看到新的吸金空间。

但21世纪经济报道记者注意到，在这个房地产趋冷的间隙里，纷纷发起美国房地产投资基金，向他们募资(主要是个人海外资产)，投向美国其他城市的中端住宅项目、学生公寓改建、以及物流地产等。

在西雅图、波斯顿、旧金山等科技产业发达、知名大学云集的美国城市里，一些投资机构将当地老旧住宅改建成大学生公寓收取租金，年化投资收益超过30%。

11月以来，多家国内财富管理机构联合美国房地产开发商，纷纷发起美国房地产投资基金。但与以往基金主要参与一线城市高端物业开发建设不同，这些基金主投方向，则是美国二线城市学生公寓改建、物流地产、中端住宅项目等。

“其实，美国不少拥有产业经济基础城市的房地产市场上涨前景，不亚于一线城市高端住宅。”多位美国房地产业内人士告诉21世纪经济报道记者。

不过，要说服中国富豪转道投资美国二线城市中端房地产等项目，绝非易事。一方面基金管理团队需用大量数字证明这些项目收益预期不低于一线城市高端住宅，另一方面他们还要通过另类资本运作途径“抬高”投资回报。

记者注意到，近期新发起的房地产基金开始在美国税收优惠方面“做文章”。其主要做法是借助美国设定的投资组合利息税收豁免条款，减轻中国富豪税负从而提高收益率。

所谓投资组合利息税收豁免条款，即所有海外投资者在一只基金的投资占比均低于10%，美国相关部门不对基金投资收益“征税”。

在业内人士看来，这类基金最大的投资风险，不在于项目倾心，而是项目实际开发过程的合作纠纷。

“此前已有不少中国投资方吃过类似的亏，或者以往先买地造房先申请当地银行贷款，没想到美国银行对中国投资者主导的房地产项目审核异常严格，导致项目进展非常缓慢，成本回收周期被大幅拉长。”他直言。这倒逼不少中国房地产基金纷纷要求在合作条款里，对房产设计方案更改与追加投资设立“否决权”，尽可能保障自身投资权益。

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