2020海南房地产新政有什么影响？

一、新政策影响解析介绍

1、推出安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作途径建设，具有政策保障性质的商品住房。

因为安居房的基本建设标准未定（包括选址，面积区间，装修标准，社区配套），买房人群未明确（只提到无房，人均住房面积低于平均水平），认购程序未定，各个城市发展规模未定等综合因素，同时具体的执行落地具有较长的时间周期。

因此，短期我们认为对市场上的刚需及有买房资格和能力的客户影响极小，不会马上形成分流效应，但本项政策将是一项极大的民生政策，如果落地执行好，将有助于缓解本土低收入群体的买房居住问题。

2、对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

本条政策将极大抑制海南本地中产阶级及以上客户在投资和再改的需求，对当前市场具有最直接的影响，从区域影响来看，对海口市场影响最大，2套房以上限购的颁布，买房政策门槛的增高。

一方面将极大降低海口本地市场买房客户基数，另一方面，在岛外市场限购的基础上，加上有条件的本地限购，这将极大影响市场预期，过往因为限价而形成的未来市场价格向上预期，有可能会被反冲，增加市场客户的观望情绪（当然也有逻辑不清客户，政策挤压部分买房冲动），而房地产企业恐慌式的促销，有可能在疫情基础上升级。

3、新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

从原有的主体封顶预售到现在的现房销售，最少增加企业半年左右的时间周期，一方面延缓企业开盘时间，增加了企业资金负担和成本，另一方面，现房销售，呈现出的产品和样板将更全面和直接，因此对企业综合开发能力，尤其是精装修能力要求会更明显。

由于本项政策是对新出让土地的约束条件，因此短期对房企主体影响较小，但对后期企业拿地预判，提高了内部财务要求。

二、政策背景解析介绍

本次新政的出台，应该是海南政府长期考虑，综合贯彻落实党中央、国务院房住不炒的中心思想，结合海南坚决去地产化，调整产业结构，破除经济发展对房地产依赖，助力未来海南自贸港建设为背景而出台，基本与疫情背景无关，只是时间节点巧合而已。

同时，本次新政出台，也有基于后期自贸港各项综合利好政策出台，对冲可能引起的房地产市场波动和影响。

在疫情背景下，本次政策的出台比较突然和意外，短期市场将不可避免受到影响，但从长期看，我们觉得，本次政策有可能只是在今年自贸区（港）各项政策的其中之一，后续对自贸港的相关政策，对商业地产，旅游地产的鼓励扶持政策等，有可能对市场预期有反转作用，同时对商办物业方面可能还有空间和机会。

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