海外置业热潮来临，海外房产投资的关键点

至少30%的美国亿万富翁来自房地产；75%的澳大利亚千万富翁来自房地产；在中国，这一比例更高。

不可否认，房地产是创造财富的最佳途径之一。

房价是由市场供求关系决定的，位置是真正稀缺的资源。那么，我们该怎样倾心海外房产呢？

海外置业热潮来临

“在多元的投资世界里，陷阱与机遇并存，顺势而为，可保你立于不败。

关于全球资产配置，可能对于大多数人来说，已经不再是一个陌生的词汇了，通俗的讲，就是在全球范围内，购买并持有各种资产。

"鸡蛋不要装在一个篮子里"，这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。

数字显示，资产配置决定财富管理的成败，财富管理90％的绩效是由资产配置决定的。

很多投资人把所有的资产都投资在国内，海外资产为零，一旦中国经济萧条，人民币贬值趋势形成，你所有的人民币资产都会贬值，风险处于不可控状态；如果你配置了海外资产，人民币贬值欧元升值，此消彼长，不管情况怎么变，你的资产损失都不大，这就是风险对冲。

但是由于国内过高的物业价格，中国房地产的租金回报显得有些微不足道，在这种环境下，热爱房产的中国人不约而同地把目光投向了海外市场。

最近几年先是国内高净值人群都开始倾心海外置业，随后手里一样有些资金的人，也跟随着这些高净值人群的脚步，投身于到投资海外房产市场的浪潮中。

海外买房者分为三类：

第一种是持续观望至今没有进行房产投资的；

第二种是早期投资房地产的人赚了很多钱；

第三种是虽然买了房产，但是一种处于焦虑状态，觉得自己可能买错了，或者辜负了好的机会。

海外置业投资重点

抛弃“中国房地产投资观念“

既然是投资，那么符合自己投资能力的是必然考虑的，但是不代表为了投资去挑一个便宜的，就自认为是“性价比“！

所谓性价比高，一定要有一定的投资潜力，还要符合一定的价格目标，这种投资目标，真的不算太多！！

而我们可以倾心的范围，必然是相对性价比合理，但是绝对不要因为便宜，因为要投资，而去倾心一个几乎没有投资价值的房产项目。

归根结底，房地产的投资价值，需要跟上政策趋势，跟上发展规划，跟上地区特色，这在海外投资市场上，几乎是一条铁律！

大部分的投资者都是海外投资者，还有一小部分生活在海外，所以你的倾心需要满足当地的需求，然后你的需求，你的需求是什么？是“投资潜力“！

跟上宏观经济以及产业和人口趋势

虽然房地产交易看起来很容易，但最有利可图的机会是很难把握的，你必须要学会善于发现和创造机会。

经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些都是房地产获利的最佳时机。

美国购房消费者的信心和强劲的经济会使投资人感觉“现在是购买的好时机“；低利率允许投资人购买更多的房屋；低库存水平可制造投资人的投标战争。

每个城市都有自己的产业发展规划，产业发展带动人口的流动，人口流动的方向就是城市发展的方向，要在房产投资中最大获益，跟着城市的产业和人口走，比在市中心的投资更易获益，市中心投资大家都看的懂，都会把未来预期加在房价上，而新城的潜力更大。

投资靠数字和逻辑，而非“博傻“

用数字和逻辑说话受益于当年精准的商业数字选址，麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下，仍然是财富500强之一。

怎样投资决策，房产收益才能最大化呢？可以从时间、地点、产品三个维度切入。

倾心正确的时间进入市场的时间，房地产价格波动周期。如果你在一个房地产周期的高峰时期进入市场，赚钱的机会是非常小的。

地点就是地段。至少十年内，无论在哪购房，地段为王，没有地段，一切空谈。地点就是一切。位置，这是最重要的保证，未来升值的房地产。

产品是房屋户型，是安静的单户别墅或设施方便的小户型公寓，必须结合当地客户购买需求来倾心投资。

把握时机，抓住需求

在一般情况下，物业的价值带来由三个部分组成的一个因素：

房产本身的价值；

房产带来的盈利能力；

未来增长带来的价值。

一般来说，物业的盈利能力越强，物业的价值越高，物业的利润主要来自租金，一般我们用房屋租售比来衡量房屋的盈利能力；租售比越大，物业的盈利能力越强。

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