2020年东京奥运会临近 房产投资热

奥运会无疑成了外国投资者的投资信条。东京于2013年9月宣布为西林奥林匹克委员会主席罗格2020年奥运会主办地，自2020年夏季奥运会获得举办权之日起，成为全球盈利最高的投资对象之一，受到国内外投资者的关注，迄今日本房地产市场上升了11%。

奥运会对房地产市场的帮助有理论依据和历史经验作后盾。理论上，奥运会的准备工作需要新建大兴土和体育场，扩建奥运村等。由于奥运会的虹吸效应，外地和外国人口流入东道城市，需求增加，促进住宅租赁、酒店和酒店产业的发展。奥运会要加强基础设施建设，交通是头等大事。交通网的完成可以导致干线和中继站附近房地产的增值。根据历史经验，奥运会举行5年后，主办城市和东道国的房价都上涨了不同的幅度。

自2008年奥运会以来，北京的房价上涨率更是无可置疑。东京会继续使用这个“定律”吗？近年来，这条定律一直在继续。东京、首都圈、日本3大城市群的房地产在过去2年里持续上升。2020年前后，东京和日本主要大城市房地产行情比较乐观，奥运会带来的好处也不容忽视。

权威的官方资料显示，里约奥运会“东京8分钟”的宣传相当成功，没有悬念，世界各地的目光再次集中在2020年夏季奥运会东道国和日本东京。奥运会已经不仅仅是一个体育赛事，还对国家形象、资本经济的结构产生了深远的影响，可以很容易地说明。事实上，从经济利益角度来看，举办奥运会就像举办吸引全球投资一样，能吸引世界各地投资者的目光，推动更多建设项目的进展。各行各业抓住这次机会，房地产以国民经济和资本的最高峰为目标。

2000悉尼奥运会——年，从1993年到2000年，每年房价增加了10%以上，7、8年间城市房价上涨了近一倍。

2004年雅典奥运会——从1995年到2002年房价上涨幅度超过65%。

2008年北京奥运会——年，从2003年到2008年，5年间房价暴涨了一倍。2016年6月北京住宅平均价格为37132元/平方米。2006年，这个数字只有7375元/平方米，价格上升了5倍，达到24790元/平方米。

据日本观光厅的数据显示，去年日本的入境者为1974万人，比前一年增加了32%。入境者的日本消费额去年为3.47万亿日元(约合2301亿韩元)。随着外国游客的增加，日本酒店业力不从心，日本政府逐渐开始做民博士业。游客和政策的双重收益无疑会给日本短期、民事宽松市带来相当大的动力。日本在最近3年里，外国人的增长率保持在1%-2%之间。其中关东地区肯定是外国人居住最多的地区(下图)。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率居第一位。本国人口呈负增长趋势，外国人口的净流入趋势(尤其是官洞地区)能够给日本的三大首都圈带来更有效的需求，这也是海外投资者考虑的因素之一。

此外，日本的稳定性也受到外国投资者的高度评价。国际环境不确定性的增加，“黑天湾”事件频繁发生，外国投资者寻找对冲资产等，为日本房地产业带来了强烈的冲击。据媒体报道，一位中国富翁去年在日本东京阿卡萨卡(约7261万元)购买了两栋新房子。世界最大的主权基金3354挪威政府养老基金也在日本进行房地产投资，并在东京收购写字楼。中国资本投资日本住宅、民宿、酒店、度假胜地等，近年来日本房地产市场持续上升趋势。海外投资者正在掀起日本投资的新浪潮。

日本房地产市场有差别，因为各种好处和特殊性，日本大城市的部分房地产仍然能吸引海外投资机构和个人。

日本的“民宿”成为中国投资者的“新宠”。

2015年“Airbnb”网站销售额突破1亿元，通过中国游客的海外旅行热潮实现了快速增长。在刺客推荐的12个人气旅游胜地中，日本占据了6个(大坂、京都、国家、东京、哈科内和札幌)。搜索日本民宿，17日晚上9点，此时将出现1447个空房。看起来像中国人房东的人租了很多房子，可以看出中国民宿很热。

据调查，2015年一年内访客人数达1974万人。据日本旅游局估计，2016年上半年访客人数为1171万38人，比2015年同期增加了28.2%。其中，在中国大陆，旅客人数最多，达307 . 66万人。每年约有2000万名外国人访问日本，东京和大坂等城市地区的酒店严重不足。供应不足，民宿比传统旅馆便宜，人性优点等，吸引了很多游客，成为投资者眼中的“大蛋糕”。

其中，寻找日本的中国人激增，中国游客数量牢固地占据了访问日本的外国游客中的第一位。果然是民宿，所以如果是中国人经营的民宿，语言沟通更方便，对游客也更有魅力。一般来说，东京房地产的租金回报率比上海等国内房地产的3%的租金回报率高5%到8%，对中国投资者比较有吸引力，现在把房地产换成民掌利率比简单的租赁要好。因此，越来越多的中国人认为日本投资房地产，创造民怨。民宿正在成为诱导中国人投资日本房地产的重要诱因。

另一方面，日本的房地产在25年调整后再现投资价值，目前价格停止下降，2012年推出的安倍经济学和量化宽松政策使日本房地产价格上升了20%。东京在2020年奥运会举行之前，也向日本房地产注入了强心制。中国投资者日本民宿投资热背后的危险，首先在民间诞生的日本民宿业具有“中途重量金”的意思，可能会对当地租金市场造成负面波动。随着“个人存在”的增加，民宿和外国游客的流入，“涨价”随着房价和租金的上涨，只能影响现有居民和租赁者的生活，对比较稳定的日本租赁销售市场有可能产生冲击。