海南房地产往事以及相关政策，你知道多少？

上世纪八十年代末，商品经济特征的房地产开发模式自深圳开始出现以后逐步向全国推广，中国的房地产市场就如此从无到有发展起来。

当时讲“摸着石头过河”、“白猫黑猫，逮着老鼠就是好猫”，改革和发展需要魄力，需要胆量，房地产行业也是一样，所以从一开始“搞房地产”的就不乏“胆大”之人。

这些人，胆子大，又是那个时代的“能人”，能量大，到处呼风唤雨，所以搞起事情来发展壮大很快。同时，各地的体制机制政策也提供了丰厚的土壤和便利的条件。

短短几年时间，全国房地产业急剧快速增长，房地产市场很快在局部地区出现过热现象，一度呈现出混乱局面，在个别一些地方甚至开始出现较为明显的房地产“泡沫”。

房地产的这一轮泡沫或者叫它过热，主要原因还不是现在经常说的房地产行业投资、投机、供不应求等因素造成的，从根本上来说是全国的经济环境使然。

经过十年的改革开放，中国的经济增长速度逐年加快，特别是1987～1988年，经济出现了快速的扩张，社会上物价飞涨、通货膨胀严重。1988年开始，为了抑制严重的通货膨胀，中央对经济实行全面的“治理整顿”，措施非常严厉。

这种以紧缩的财政和货币政策为主要手段的治理整顿持续数年，副作用是使得社会经济增速下降，市场低迷。

一直到1992年，邓小平“南巡”讲话恢复了市场信心，改革开放的步子迈的更大了一点。再加上1992年为应对经济低迷实施了宽松的货币政策和财政政策，那时候的中国经济也像个调皮的孩子吧，“给点阳光就灿烂”，所以再次出现了物价上涨和投资热。

从1992年二季度开始，中国经济开始迅速升温，到10月份开始了新一轮的经济上涨，到1993年开始出现物价飞涨。好在1988刚过去没几年，从中央到地方大家的警惕性还一直都在，国内一致认为形成全面通货膨胀的危机已经在步步逼近。

针对这种情况，1993年底，中央决定开启宏观经济调控，以中发[1993]6号《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》为标志，对经济过热、物价高涨、通货膨胀进行全面调控。

房地产业作为国民经济的一部分不可避免会受到调控影响，或者说是“城门失火，殃及池鱼”，全国的房地产投资增长率普遍大幅回落。

当然这一轮回落并没有长时间持续，1994年，房地产市场在经历一段短时间的低迷之后开始复苏，并很快全面升温。到1995年，房地产市场又开始“灿烂”了，一些地方再次出现了房地产过热，房价泡沫又开始显现。其中最有代表性的就是我们今天要说的地方—海南。

海南于1988年建省。作为一块“处女地”，海南很快就成为一块投资开发热土，并且很快就热的“发烧”了。1989年时，海南的房地产投资规模为3.2亿元，短短三年时间，房地产投资规模翻了五番，达到了惊人的87亿元，占全省固定资产总投资的一半，是全省财政收入的40％。

同时，海南房价一路飙升。1991年，海南房地产平均销售价格约为1400元/平米左右，仅仅一年，就猛增至5000元/平米左右。当时，全国的商品房均价只有995元/平方，就算是北上广深，到1998年都还没有跨过5000元/平米的门槛。

投资还在继续升温。这个人口只有六百多万、面积还不到山东四分之一的小岛，最高峰时出现了两万多家房地产开发公司。

这些房地产公司，大多都不进行正儿八经的房地产开发业务，要不“空手套白狼”，要不“投资不开发”，而是专注于囤地、炒地皮、炒项目、炒楼花，把个海南岛炒成了一个“热鏊子”，或者说炒成了南海里的一只煮熟的螃蟹，海南房地产出现了巨大的“系统性”泡沫。

随着声势浩大的宏观经济调控政策全面落地实施，海南的房地产业也是应声落地。1995年，全岛房地产投资急剧滑落，畸型发展的海南房地产市场由表面繁荣迅速转为低迷衰败。海南房地产泡沫破灭了。

海南房地产这个泡沫有多大？光是衰败期竟然就持续了六年！这可能也是“瘦死的骆驼比马大”的一种表现形式吧。直到1999年，投资撤没了，岛上的房地产公司所剩无几了，只是剩下了满岛的各种各样、大大小小的“烂尾楼”。

1999年7月，国务院批准了海南省和中央相关部委、央行提报的《海南省处置积压房地产试点方案》，海南省开始处理这满岛的“烂尾楼”。烂尾项目问题复杂，很多项目的处理难度达到无法想象，海南省各级政府成立专门机构，用了整整8年时间，才完成了这项任务。

到2007年，岛上闲置的建设开发用地被回收或盘活开发，“烂尾楼”项目中的绝大部分通过各种途径实现了复工、验收和销售，违法项目需要拆除的则绝不手软，各家商业银行的房地产信贷风险也得以消化解决。海南房地产市场就此全面复苏，和全国的房地产市场一样进入了稳定发展阶段。

改革开放以后开始的房地产市场探索、摸索和实践，在上世纪八十和九十年代历经了启动—发展—过热—宏观调控—低迷—再发展—大踏步稳定发展七个阶段，实现了从无到有、从有到优的跨越，为新世纪中国的房地产市场发展和繁荣打下了坚实的基础。

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