美国购房及买地前 这些法律问题先搞清楚

英美是普通法系国家，也称为海洋法系。在一定的司法管辖区里，由法官在法庭上针对具体的法律问题而做出的判例，通过积累而形成的法律。判例法也被称为非成文法，因为对法律的理解常需要通过阅读判例，而不是法律条款来确定。与大陆法系依赖成文法典相比，英美法律最大的特点是复杂，判例浩如烟海 ，虽然在向着立法成文的方向迈进，但基础仍是判例。因此，在英美，要想搞懂某一专业方面的法律问题，普通人是难以适应的，需要经验丰富的专业律师予以协助。

与判例法对应的是由立法机关通过的成文法。“判例法”，即“普通法”，是普通法系的法律制度重要组成部分。相比之下，大陆法系更加依赖成文法典和法律、法规。然而，近年来在两大法系的相互影响中，英国法系的司法管辖区也逐渐依赖立法机关通过的成文法。同时大陆法系的司法管辖区也更加重视司法机关的判例。

现在，赴美进行房产投资的中国人越来越多了，但由于经验不足和对美国房产市场以及法律的陌生，他们可能会遇到问题和风险。这就需要我们对房地产业的基本法律规定有个大概的了解，初步做到心里有数，以避免在购买房地产时上当受骗。

这里，对在美国购买房地产需要考虑的法律问题，简单介绍如下：

1、产权的法律问题

产权类型。美国的土地是永久产权，但是具体到某些房产，则产权情况相当复杂。共同公寓（COOP）的土地产权及房产产权均归属公寓管理公司所有，购买共同公寓实际上是购买股权；产权公寓（Condo）业主拥有房屋的产权，但土地产权为住户集体所有；房子（House）的所有人同时拥有土地及房产的产权。

产权范围。在购买房地产时，要区分产权的具体范围。例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。

产权调查。投资人在购买房地产时，应该聘请专业律师，进行产权调查，以确认是否存在产权瑕疵。律师通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。特别需要注意的，产权要按照时间次序形成完整的产权链条，产权中间不能断裂，存在产权断裂的情况，未来都有可能面临法律风险。

2、政府许可的法律问题

行政区划许可。美国各级政府在行政区域规划方面都有很严格的规定，相关法律也十分复杂。从事房地产开发要符合区划相关法规的要求，就是对房屋进行改造装修，也必须符合当地的房地产规划。房地产开发的项目总体规划，包括总平面设计和建筑物的初步设计，均需要报当局批准。另外，在房地产开发、房屋改造装修时，大多数情况下，还需要与社区管理机构、附近居民进行必要的沟通。特别是一些优秀的小镇与社区，其发布的一些规定同样具有法律效力，也是必须遵守的，违反了，同样无法通过验收，从而造成经济损失。

建筑许可。除了区域规划许可以外，建设或改造项目，在开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准的要求，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。获得建筑许可的时间要看各地方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达10年甚至更长，有没有建筑许可的岛屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。

环境评估及限制。在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入或开销。如果购买的地块或建筑在环境保护敏感地区内，如野生动物栖息地或湿地，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。

3、买卖合同的法律问题

购房合同需要确认的内容。购房合同中除了列明买卖双方的姓名和房产的议定价格外，还有对房产的法律描述，包括房屋地址、地段编号、房屋平面图、占地平面图等。买家要对这些房产描述逐一核实，确认无误。此外关于房产税是否结清以及房产抵押状况等，也需要向律师或产权公司进行核实。

定金条款。定金条款用来保护卖家的。如果买卖双方在签署合同后，买家未能履行义务或违约，导致房产没能顺利成交，定金会给卖家作为补偿。

审核贷款意外条款。贷款意外条款用来保护买家的。大多数人在美国选择贷款买房，且多是在签署买卖合同后才向银行申请贷款，此时 就可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况。所以贷款意外条款的意义就在于，它赋予买家因贷款不成而取消合同的权利，即在合同中约定一个日期，如果买家到期拿不到银行贷款批准函，买家有权取消合同，所有定金退给买家，买卖双方互不追究责任。所以，卖家通常会先调查买家的信用状况及贷款能力才会考虑交易。需要强调的是，拿不到批贷函的前提是买家尽力配合银行，由于银行的问题无法批贷才可以，部分买家不提供收入证明等不配合银行而拿不到贷款，是不受条款保护的。

房屋检查及维修责任条款。房屋检查及维修责任条款用来保护买家。在美国买房有一个特殊的环节，就是成交之前买家应雇佣有执照的验屋师，对房屋做彻底检查。签署房屋检查及维修责任条款允许买家有十到十五天的房屋核验期限，期限内一旦检查时发现房屋主体结构有问题、建筑破碎或有安全隐患等，买家有权利要求卖家进行维修，或在房屋议价中扣除维修费用。如果房屋存在问题，影响卖方购买决策，买房可以撤销合同，拿回定金。

4、房屋保险的法律问题

房屋产权保险。考虑到美国房屋产权存在很多陷阱，多数买家在买房时，会考虑购买房屋产权保险，保险价格依购房价格而定。房屋产权保险是免除买家遭受产权纠纷的损失，在过户之前确保产权没有任何欠款或是争议，包括之前在未经政府批准修缮房屋导致的罚款。如果此后房屋发生产权纠纷，保险公司会有义务出钱帮忙打官司，如果输了官司，保险公司会赔偿买房的损失。

房屋财产保险。房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的相关损失，比如火灾、入室抢劫、偷盗等带来的损失，保险公司都会予以赔偿。在美国如果是贷款购房，贷款银行要求买方必须购买房屋财产保险，没有房屋财产保险，银行会拒绝提供住房贷款的。

5、房地产税费的法律问题

房产税。房地产税是美国地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法徵收，而税收主要用於民众所在区域的教育及公共服务支出。房产税是一个财产税，每年都要交。数量是房产估价乘以一个税率，这个税率大约是0.8%-3%。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为徵收房地产税的依据。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。

房地产交易税。美国房产交易税是为房地产产权交易而支付的税额。根据所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，卖方只需付州税，而在纽约市，除州税外，还需付市税。这部分费用通常情况下是由卖方支付，但是特殊情况下也会由买方支付。根据市场的不同，也可以通过买卖双方来协商决定的。在纽约市，如果成交价在50万美元或以下，为成交价的1%；成交价超过50万美元，为成交价的1.425%。而纽约州的房产交易税为成交价的0.4%。

豪宅税。如果房产的成交价格超过100万美元，买方需要支付豪宅税，税额为成交价的1%。

地产交易增值税。针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府还征收房地产增值税。但很多实施了减免政策，如纽约州规定，买房前五年内自住满两年以上出售时，可以享受个人25万夫妻双方50万的增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠，因此能有效地抑制炒房。

公寓物业费。美国公寓的物业费是业主共享公寓小区部分的开支收费。在征收物业费上，开发商、物业管理公司和业主委员会三方相互制衡。开发商在销售前要取得政府批准的公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等。买房的价格是一次性的，而物业费却是永久性的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付。物业费一般都是按月收的。物业管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。开发商制定的物业费并不是固定不变的，由业主委员会来进行一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。

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