目前，真的，非常，不建议，你在日本置业！

试问谁不想在日本旅居呢？

干净、发达、自然。

再加上电影和动漫的美化，很多人都对日本房子充满向往。

但我还是要说：

目前，真的，非常，不建议，你在日本置业。

日本的房子，和你理解中的房子，完全是两回事。

就像糖衣炮弹，有些差异和行情被包裹的严严实实。

如果不事先了解，买了就是血亏！

1、都知道税高，但到底有多高？

日本房产的持有成本，是出了名的又复杂！又多！又贵！

但税务具体高到那哪种可怕的地步？大家还是没概念。

今天就先来讲讲日本房产相关税务的两大巨头：

房屋持有税，和房屋转让税。

先说大头，固定资产税，也就是房产税。

日本房产是永久产权，无论你在日本有几套房，无论你是自住还是投资，都要根据当时的土地资产价格统一征税。

拿东京一套60平方的公寓举例，一年的房产税就能达到12万日元，折合8000人民币左右。

这样看，还不算天价，可如果你持有30年呢？

就要支付24万人民币，相当于房子总金额的6%-7%了！

公寓的平摊面积相对较少，如果是一户建的话，这个比例还要更高，10%以上都是很普遍的。

这也就解释了，为什么日本农村的房子1日元大甩卖，也无人问津。

其中一个原因就是，日本农村地广人稀，房屋占地面积大，每年要缴纳的房产税太高，根本吃不消。

再来说房屋转让税。

日本房子是建议长期持有的，因为五年内就转让的话，要收征收差价部分39%的税。

其实即使超过五年，也要征收20%的税。

除却高额的税务，转让时还要加上持有期间的建筑物折损费用。

再算上中介费，过户转让费等等，加在一起，总额能让你崩溃。

如果能靠房价涨幅赚的盆满钵满，那这点税也就不计较了。

可偏偏日本房价还涨的特别慢，怎么算，都没什么搞头啊？

2、日本房价，弹性非常有限

再来说日本的房价，跟国内也完全不是一个概念。

首先，日本的房价，是由地价资产和建筑物资产这两部分相加组成的。

即使目前东京的平价地价连续上涨了七八年，我也依然不建议入手。

因为这并不是地价资产升值带来的，而是综合性的成本推动型上涨。

奥运会的集中建设高峰期，导致建材价格上涨。

日本国内建筑业人手严重不足，导致人工费用成本上涨。

无论从日本会计制度里的折损计算角度来看，还是从日本新房和二手房的差价来看，这些上涨的建筑物资产价值，几十年后都会一文不值。

你可以理解为，日本房屋就是一件大型损耗品。

和西方很多国家一样，房子本身，不值钱，土地，才值钱！

而日本的土地价值，因为日本经济等社会顽症，并没怎么涨，以后也大概率不会涨很多。

那这就很尴尬了！

其次，日本二手房的价格，会伴随房龄的上升不断下降。

前十年的下跌速度最快，30年后才止止跌。

那时，价格也只有新房的40%左右了。

仔细品品，不觉得亏吗？

3、要么卖不出去，要么当上帝的房东

很多中介都说，虽然日本房价涨幅慢，但租金收益高啊！

是，没错，租金是挺高的。

何止是租金高，变相等于请了个主子回家啊！

首先，日本租房非常正规，也非常复杂，不仅有完善的合同，还要有担保人。

这点，房东可以完全放心，甚至可以像挑孩子一样精心挑选你的租客。

但是，昨天的租客你爱答不理，今天的租客你就高攀不起！

一旦完成了复杂的入住手续，租客就立马翻身做主人了。

想涨房租？租客同意才行。

不想租了？租客同意才行。

合同到期不想续约？租客同意才行。

租客是天，租客是地，租客说不同意，那就是什么都不行。

除了出租问题令人头大，出售同样不是那么简单容易的事。

中国平均购房年龄是27岁，日本则是35岁。

中国年轻人不买房会焦虑到掉头发，日本年轻人不买房则是一种再普遍不过的常态。

低欲望的日本人，基本没啥买房的执念。

哪怕东京连续上涨十年的房价比北上广还低很多；哪怕日本上班族的平均年收入足足有440万日元（折合人民币30万元左右）；哪怕他们的购房压力已经比我们小很多很多。

日本人，还是不喜欢买房。

因为他们不买房的试错成本很低啊，酿不成什么大错，更跟结婚找对象、孩子未来上学不挂钩。

日本的房产租售同权，房产除了提供居住属性外，不绑定其他社会资源。

就像学区房，购房者和租房者都能公平享受社会资源，一视同仁。

此外，日本房价又波动不大，现在不买，也不至于以后买不起，甚至还有可能更便宜。

那现在急着买房干嘛呢？

所以，日本30岁不到的年轻人中，70%都选择租房，而不是买房。

那么，你想转手出售时，合适的买家，可不是那么好找的！

数据显示，1978-2018年期间，无论是日本历史上的经济泡沫还是金融危机，日本家庭的房屋持有率基本固定不变

4、日本房子，一无是处？

任何事物都有硬币的正反两面。

怎么说也是科技先进的发达国家，房产当然也有自己的优势。

比如1992年，日本有一个政策叫做“生活大国5年计划”。

日本为了应对消费税上调对楼市的冲击，住房贷款减免优惠政策，每年最多可以返还40万日元，上限是十年。

十年下来，能返还折合26万人民币左右的补助金呢！

其次，虽然日本房价涨幅很慢，但如果日本房价以15年为一个周期的话，下个周期性高点，很可能在2022年，也就是东京奥运会后。

对于一心喜欢日本的朋友来说，这是一个小机会。

最后，我想说：

日本的楼市和货币金融政策，明显更适合刚需购房、经常去日本旅游、以及子女在日本留学的人群。

几万块的租金收益，相当于每年都可以免费去日本玩一圈。

何乐而不为？

但不管你是刚需还是投资，务必慎重考虑。

并且，无论如何都请再等一等。

疫情下的日本房价虽然有利可图，但还没到可以收割的阶段。

目前，别管中介说得多么天花乱坠，谨记：

日本房价，是很难像国内一样大涨的。

日本房价要想大涨，首先日本经济要进入到一轮良性的通货膨胀周期。

但日本政府和央行出台了那么多金融和经济政策，花了几十年都没能做到。

你怎么就那么有信心，你刚买完房子，日本物价就开始稳步上升了？

不过日本通缩了快20年，物价基本不涨，这也算是个蛮厉害的优势了。

但它最重要的优势，就是可以对冲国内风险，保值方面并不亏。

所以不要指望它赚什么大钱，丰富一下自己的资产配置，还是可以的。

总而言之，日本房产还没到火候，请沉住气。

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