国人购买美国房子后怎样出售呢？

有些人当初在美国买房是为了投资，在持有几年后感觉房产增值已达到了预期的目标，就想把它对外出售，但不知该做些什么？也不知该如何开始？那么，今天讲讲美国卖房攻略。以下是美国卖房的流程，望对您有帮助。

一、卖房前的准备工作

投资房卖房前可以先咨询一下会计师或理财师，了解在报税/理财方面是不是合适在当下卖房还是等几个月或一两年再卖更好。关于房子本身的准备有以下几点值得注意：

1.房屋院落需要定期修剪草地，花卉和树枝，清理杂草和落叶

2.清洗地板及浴室瓷，壁橱，车库，地库，储藏室

3.检查外墙，天花板或墙角有否裂隙或漏水的问题以作及早的修理

4.修理漏水或松动的水龙头

5.房了注意保持干净整洁，移开多余的家具家什

6.消除异味包括旧地毯，家具家物的异味，油烟味等

总之就是让房子看起来干净明亮具吸引力，让买家觉得成交后就能直接入住。只要包装做得好，可以有效提升售价。厨房和浴室是买家观察重点，别忽略！把房子打扮得美美的，也能拍出具吸引力的广告照片，有利于房产上市时能第一眼就吸引潜在买家。

二、决定是否聘用经纪人

并没有法律规定房屋买卖一定要通过经纪人，但却有法律规定在房屋买卖中，卖主须依法进行一些步骤。买卖房屋手续繁琐，如果你对美国房产法规很熟，或许可以自己来，否则还是建议通过专业经纪人会更加省事，经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的交涉、协商、谈判等大多数业务环节，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。专业的经纪人了解市场行情且讯息灵通，可提出最具竞争力的房价，促进成交。

在美国房地产交易中，基本上买家经纪人与卖家经纪人的佣金都是由卖家支付（仅很少数状况是买家付）。

当房主要卖房时，卖家经纪人会将房子放到市场上卖，成交后收取一笔佣金。佣金中有部分是要付给买家经纪人的，因为是买家经纪人带潜在买家来看房子的。不少卖家想省佣金而决定自己卖房，建议买家经纪人的佣金还是不要省，不然应该不太会有买家经纪人会愿意带潜在买家来看你的房子。

三、定出精准售价

价格决定房屋脱手的快慢。不想卖太低，但过高也可导致房子无人问津，毕竟买家也会做比价。做好市场调查，评估房子所在地区的房产市场，了解所在社区内其他的房产交易情况，并识别房产的弱点与卖点，定出一个合乎常理的售价。可参考社区近6个月的相似房屋成交价去制定售价。通常正式上市的前15天是曝光率最大的时段，也是吸引买家来看房子并出价的时点。

一个了解当地市场的经纪人能进行调查评估，协助并建议卖家出一个具竞争力的售价。此外，也可请专业估价师进行定价。若想尽快售出，卖家经纪人可能会建议降低上市价格来快速吸引买家上门，从而减少房屋上市时间。同样的，卖家经纪人也可能会为了拿到你这笔生意而先以高售价吸引你，最后又再降价，所以卖家自己要做好功课，才不会被经纪人牵着鼻子跑。

四、发布房源，正式上市

当价格确立、广告照片拍摄等一切就绪后，就可以将房屋情况输入到各大卖房网站，让经纪人与买家能浏览。研究显示高达90%的买家会在网上搜寻房屋，所以房屋的照片很重要。

此外，屋前销售标志、宣传资料、社群媒体等各种行销广告方式都能使用。

五、与潜在买家交涉议价

房子正式上市后，会陆续收到买家的出价函，卖家可视对方的出价与其他条件去做决定接受、再协商或直接拒绝对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话，即可签署合同，达成交易。

收到买家出价合同时，除了价格考量，同时也需审核其他条件，例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容等，仔细挑选买家才会有保障。

与潜在买家进行再协商时，卖家可以要求调整任何细节，如金额、附加条款等。价格由卖家经纪人与买家经纪人进行谈判。

什么是附加条件Contingency

附加条款是保障买家的方式，最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，在这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回买家放在第三方过户公司Escrow中的全额订金。

1.房屋检查保护期Home Inspection Contingency

在加州买主一般有17天的反悔期。买家需在这段时间内进行验房检查，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖家交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

2.估价附加条款Appraisal Contingency

在17天内，贷款银行会针对房屋做评估，确保价格合乎市值，买家的最终贷款金额会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。

3.贷款保护期Loan Contingency

签订合约后，买家需在规定的21天内成功贷款出来。

如果贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。如果超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，卖家也可要求买家Remove Contingency来保障交易(代表买家不能将订金取回了)，或直接取消交易返还买家定金。

六、签署合同并进行买卖过户手续

在协商交涉后，若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话，就可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司，并开始后续的所有权认证、买家贷款、过户、检查报告等步骤，直至一切手续皆合法完成后，公证托管公司才会将房子产权交给买家，并将钱款交给卖家。

买家需遵守双方协议的付款日期；卖方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。

买家若签约后因故反悔或无法成交，订金有可能全部没收，除非购屋合同列有附带条件。

一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成（资金皆已在美国时）。

七、配合房屋检查及房屋估价、产权调查

由买方安排预约，做房屋的检查和房屋的估价。卖主应在合同商议的时间内提供屋主报告，初期产权报告，周边环境报告及其他合约中要求的相关文件等。包括：

a.回应买方的修理要求：买主在房屋检查后，通常会提各项缺陷的修复要求，有些是基于当地规定必须要做的，有些则由买卖双方同意即可。

b.白蚁检查及修理杀虫：在加州法律规定，房屋买卖时必需完成白蚁检查，如发现白蚁则必需完成适当的杀虫修理情况。

c.选购房屋保修计划：通常卖主会为买主一份一年的 “房屋保修计划”(Home Warranty)，以保障买主买了房子后不会立即须要花大钱修理房子或设备。

买家在房屋检查后若发现问题，买卖家双方应共同讨论要如何处理（承担费用或适当降价等）。

八、买家取消附加条款

此时，买家已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查，且无任何异议。买家须签署取消附加条款。

九、签署产权让渡书(GRANT DEED)，完成过户手续并交屋

卖家要签署产权让渡书将产权转正式移给买家，产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府完成过户登记。完成过户手续后，卖家会从公证托管公司拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子，将钥匙交付给买家。

买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文件手续费存入公证托管公司。签字完成过户前，买家会在经纪人陪同下对房屋内外作最后检查，确认维修项目等如约完成。

在美卖房的费用和成本说明

卖房过程中，卖家通常会需要负责下列费用，具体项目和分配根据合约规定。

1.卖家经纪人佣金：卖方开支中最大的一笔，通常为房屋成交价的6%左右。

2.卖方过户公证费Escrow Fee，$800+不同的过户公司费用稍有不同，但大体相近。

3.屋主产权保险费Title Insurance，$1500+ 按各县各城分摊惯例和合同支付。

4.县政府过户税County Transfer Tax，有的城市有，有的没有。

5.市政府过户税City Transfer Tax：通常比县政府过户费高很多，有的城市没有。

6.一年的房屋保修费Home Warranty Fee，$500到$1000左右，取决于房子的大小和新旧程度。

7.白蚁检查费Termite Inspection Fee，$350-650+，房子越大、位置越偏、检查越复杂越贵。

8.房产证等文件准备费Document Prep Fee，$100-150+。

9.文件公证费Notary Fee，$40-125+ 可以直接到产权公司公证签名，也可叫mobile notary到家里签，通常公证人员一个签名$10。Mobile notary上门服务就稍贵一些。

10.代书费用等杂费

11.所有尚未支付的房产税、社区费HOA、任何拖欠税款等

另外要特别注意的是，外国人卖房也免不了向美国税务局IRS缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%（$50000）。如果你认为这个数目不公平，可以申请减税，IRS会根据投资者的情况决定是否同意减免。不过，如果外国人买的房是自住房，而且卖价不超过30万美元时，就可以免扣10%的所得税。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。

如果不算经纪人的佣金部分，卖房时卖家应承担的费用最粗略计算方法就以房价的1%来估算。

科领移民专业提供各国护照、绿卡，海外购房移民服务，同时推出较市场报价大幅优惠的价格优惠，让您海外投资移民省心、省钱、省时间，欢迎联系索取详细报价（微信：keling2019）。