普华永道给出2020年欧洲房产新风向

本月初，普华永道（PwC）联合城市土地协会（ULI）发布了《2020年欧洲房地产新兴趋势报告》。此报告一向被视为房地产投资的权威风向标。最新的2020年报告为普华永道此系列房地产报告中的第17期，数据采集自22个欧洲国家中的905个调查对象。

报告指出，虽然欧洲的政治和经济形势正处于逆风阶段，但受访者依旧坚定地相信欧洲房地产仍是具有吸引力的资产投资项目。普华永道也预测，即使欧洲市场面临政治不确定性和攀升的建造成本，2020年的欧洲房地产市场仍将十分活跃。

之所以受访人群普遍对欧洲房地产市场持乐观态度，一个很重要的原因就是各国央行要么维持利率不变，要么下调了利率，这和去年的报告中呈现的情况有显著不同。由于利率长期处于较低水平，且欧洲多国债券的收益为负，普华永道得出评估结论：从房地产投资中获取的收益仍将对投资者有广泛吸引力。

市场观察

报告指出，今年欧洲房地产市场的主旋律是机遇（Opportunity）和谨慎(Caution)，投资者关注欧洲具有流动性和连通性的城市的同时，也要注意政治不确定性。比如整个世界都在关注的英国脱欧问题，可能会带来影响数国的政策变动；但脱欧完成之后，对那些距离英国很近或是与英国有协议的国家来说，未尝不是商机。

巴黎

《2020年欧洲房地产新兴趋势报告》评选出的最受欢迎城市为巴黎，原因有三：巴黎将举办2024年奥运会；英国脱欧后只要两个小时就能从巴黎坐高铁到伦敦；以及可将巴黎打造成世界之都的“大巴黎计划”（the Grand Paris project）。

大巴黎计划价值260亿欧元，计划将巴黎转型成为21世纪大都市，这也意味着大量的城市公共交通系统改造。普华永道的海外投资者表示，“公共交通将会开放新城区。这中间有大机遇，我们正在研究这些机遇”。

2020年地产投资前景综合排名

评分系统改变

今年，《欧洲房地产新兴趋势报告》改变了对31座欧洲城市的评分计算方法。在普华永道和ULI制作欧洲房地产报告的这17年中，欧洲的房地产市场发生了巨大的变化，从由本地投资人占据的本地市场转变成为吸引全球投资的国际化市场。因此，今年普华永道房地产报告的评分系统在给31座欧洲城市评分时，不仅评估了每个城市的投资前景和发展前景，还新增了对该城市的市场规模/市场流通性的评估。为此，普华永道在报告中强调，由于今年评分计算方法发生了改变，所以今年的城市评分排名无法与往年的排名直接进行对比。

这也就解释了为何今年报告中的排名与去年相比发生了巨大的改变。去年巴黎的城市综合排名排在第11位，而今年一举拔得头筹。去年排在第一的里斯本，今年降至第10位。修改过后的评分系统使得老牌欧洲城市本身的经济沉淀得到了体现，自身体量大、在投资者中已建立信任的城市更容易获得高分。去年旧评分系统中伦敦排29接近垫底，今年改变计算方法之后一跃成为第4名。并不是伦敦本身发生了翻天覆地的变化，而是新的评分系统将伦敦巨大的市场规模和已经成熟的房地产市场考虑到了其中。相对的，去年雅典排14，今年雅典排28，并不是说雅典在这一年中经济急速衰退，相反，雅典的经济复苏势头有目共睹；实则是新的评分机制下，给伦敦打分的受访者要比雅典多得多。

这里海外头条提醒大家，今年看排名的时候，一定要摒弃排名靠后这个城市就不值得投资这样的观念。除了报告本身花了大量笔墨解释今年排名评分系统如何变化以外，关注一下报告给出的2020年租金回报和房产价值的预期变化也可见一斑。

2020年租金回报和房产价值排名

改变评分计算方法之后，雅典的综合排名跌至28位，然而，在租金回报和房产价值排名中，雅典居首位，同样在综合排名中下降的里斯本，租金回报和房产价值排名中排第2。也就是说，2020年的报告预计，雅典和里斯本的房产租金和租金未来仍会上涨，且上涨趋势在欧洲31座城市中位列第一、第二。再反观巴黎，涨势只排在第12位；而伦敦在数据上更为惨淡，未来的租金和房产价值恐怕会保持不变。

对房地产投资来说，未来房地产市场总体房价是否增长以及租金是否增长，是极其重要的两个因素。因此，千万不要因为今年普华永道改变了评分计算方式，而对欧洲如雅典、里斯本这样的城市做出错误的解读，导致错过投资机遇。正如报告中所说，大城市天生就有更多拥趸，但大并不代表一定就能赚钱。整个市场的房价是否上涨、市场本身是否具有潜力和机遇才是我们投资回报的决定因素之一。

以下为报告对部分黄金签证国家房地产市场的分析：

05马德里，西班牙

报告指出，马德里最突出的吸引力在于，它是一众从经济危机中恢复、且在享受“赶超效应”带来增长的城市中最大的一座。一位房地产投资信托基金的CEO在报告中指出：“马德里的房价还没回到过去的顶峰；西班牙为其未来几年租房市场的增长提供了机遇。”

同时，西班牙的GDP增长非常健康，19年预计增长量为1.8%，且来自企业的投资快速创造了大量的新工作机会。

09巴塞罗那，西班牙

西班牙政府2年前宣布加泰罗尼亚的独立公投无效之后，巴塞罗那的房地产市场终于摆脱了政治不稳定因素带来的不利影响。对于那些四处寻找可以重新装修之后再出租的办公楼的投资者来说，巴塞罗那的办公楼在他们的必买列表中。并且，巴塞罗那的酒店房产投资项目也非常炙手可热。2019年巴塞罗那酒店的每日房价和每间房的盈收增长率也有所上涨。

10里斯本，葡萄牙

报告指出，今年蓬勃的里斯本房产市场最大的变化就是，房价更贵了。

当地的房地产经理人指出，来自本地和全球的各类资本涌入里斯本市场，所有种类的投资项目都有资金注入。而葡萄牙的经济在欧洲各国中也表现很好，2020年葡萄牙的GDP增长预计为1.6%，而失业率也从2012年18%的峰值下降到了7%，另一方面，葡萄牙本地的劳动力市场年轻、国际化且受教育程度高。

28雅典，希腊

报告指出，希腊和雅典的经济尚未完全脱离困境，正在缓慢恢复，但受访者对雅典的前景却表现的更为乐观。本地投资者表示，希腊的资金正在流入雅典的核心投资，而来自其他国家的投机家则把资本主要注入了办公、零售、酒店和旅游业，以及不良债权和不良债权投资组合。

与此同时，当地的房地产从业者对于此届希腊政府也颇有信心。今年新上任的政府被认为对投资者和商业发展更加友好。虽然政府许诺的减税和刺激投资政策还有待和希腊债权人进一步商讨，但政府已经通过了多项振兴房地产投资的法案，其中就包括了降低每年的房产税。

通过投资房地产拿黄金签证、移民欧洲在国内一向火爆。而今年普华永道对欧洲房地产依然给出了乐观的评价，也就是说，2020年仍将是值得关注欧洲地产市场和黄金签证的一年。对有意申请欧洲黄金签证的申请人来说，用来拿居留的房产是否有升值空间、未来是否有租金收益、当地房地产市场是否有活力等都是需要考虑的因素。

脱欧、贸易战等政治影响一方面给欧洲房产带来了诸多不确定性，但也逐渐显露出了一系列耐人寻味的机遇等待投资人发掘。正如普华永道将2020年房产风向概括为机遇和谨慎，明年投资人应当更加小心地关注市场动向，在需要时迅速抓住机遇。最后还是那句老生常谈，政策和市场每年都可能会变，移民要趁早。

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