海外房产究竟为什么成为投资领域的刚需？不仅仅是投资收租那么简单

在国人的意识里，房产是一个稳赚不赔的投资模式。事实也确实如此，和虚无的股票、证券、期货相比，房产是可见可得的实物资产。

近年来，国人已不满足于境内房地产的配置，越来越多人倾心在全球房地产市场“大展身手“。据调查显示，对于中国的财富拥有者来说，海外之所以成为他们离岸配置的因素，主要是因为：

方便移民或子女留学，还可以资产保值增值、资产安全性和私密性、全球资产配置、对冲国内风险、方便海外业务发展、财富传承、税务规划以及养老。

海外房产有什么“独有特点“？

房屋产权

中国房子的产权一般为40年、50年、70年。

而购买海外房产，买房者一般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。

首付方面

中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右）。

而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

贷款方面

国内一般自投资人签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务。

而海外买房在现房交割后才开始还贷。

法律保障

在中国，买房者自行就可以购购房产，一般不会自带律师。

而在海外，购购房产则需要律师的全程介入，保障投资人的权利和规避掉了很多风险。

租金回报

国内房产的租金回报在0.7%-3%之间。

海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。

得房率

国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房。

海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，有的还带家具包。

现今海外投资者的主要需求是什么？

整体上，除了自住如此的基础需求外，海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。

据统计，在倾心海外置业的高净值人群中，自住、移民目的现在已经屈居第三，投资收益和子女教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75%和56%。而这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主要功能是分不开的。

分散单一货币的风险

股神巴菲特说过，投资最基本的三条规则：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，时刻牢记前两条。

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。

当风险降临，某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。

完成“分散风险“第一步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是怎样从海外房产配置中获取收益。

加杠杆，以租养贷

大部分欧美国度不实行“限购限贷“政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆“去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。

以房生房

巴菲特曾说过：“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球“，投资海外房产同样可以滚雪球。

在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，买房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变“。

以房养老

以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。

等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。

而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。

以房养学

留学生海外求学，“住“是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。但是，“以房养学“就能让留学生既解决了“住“又解决了“学“。

资产传承

对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承“。海外房产一般都具备永久产权，意味着买房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。

而且不少欧美国度，都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠，有些国度更是免收赠与税和遗产税。

税务规划

海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，可有效规避CRS。另外，国内买房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。

海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20多年的发展变迁，其重要性已逐渐被投资者所认知。

伴随着人们来自“教育“、“税务“、“自住“等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票“，满足买房者的多重需求。

海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求，所以成为刚需。

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