听马红漫说，在低增长与高摩擦长期化的欧洲，有钱人到底在投什么？

近期，欧元表现疲软，主要是由于欧元区情况不佳，主要国家数据出现负增长，欧盟、尤其是德国在实行财政政策刺激方面态度消极，更加剧了市场担忧。美国商品期货交易委员会（CFTC）报告显示，欧元净空头头寸连续走高，暗示近期市场对于欧元的看空情绪迅速升温，料持续跌破1.10关口。

与此形成对照的是，欧洲房地产市场表现强劲。2018年全球房价涨幅最快的前十个城市里，欧洲占据了7个席位，其中巴塞罗那、马德里和都柏林都呈现出了两位数的增长；2018年全球城市住宅租金涨幅最快排行榜的前十名，有五个是欧洲城市。在排行榜背后活跃着的，是国际投资者昂扬的热情，国际投资者仍然看好欧洲房地产市场的前景。

2018全球房价涨幅榜

2018全球房屋租金涨幅榜

据第一太平戴维斯报道，欧洲住宅和商业房地产投资额到年底将达到2410亿欧元。第一太平戴维斯欧洲投资部负责人马库斯·莱姆利(Marcus Lemli)表示：

“尽管在某些地区受到广泛宣传的政治阻力，但全球流动性仍然空前，这推动了对欧洲房地产的需求。”

随着投资者一波波蜂拥而至，欧洲不少城市的房地产价格近年来不断上涨，如柏林、里斯本、都柏林、雅典、鹿特丹和萨格勒布等欧洲城市正经历着高速增长。

为什么房地产投资者仍然涌向欧罗巴？一个经济增长趋缓、通胀处于低位的欧洲，尽管改善缓慢，却能继续吸引全球投资者，原因何在？

1+4:欧洲房地产的五重投资推力

直接原因是：欧洲央行(ECB)的货币政策。欧洲央行实行宽松的货币政策，人为地维持低利率；2019年7月25日，欧洲央行决定将利率保持在0.00%、0.25%和-0.40%。

投资者除了投资房地产外，看不到任何其他可能性。买股票风险太大，买债券价格太贵。反观房地产，依然有现金收益率或百分之几的净租金收入的好项目不断问世。

本质上来说，全球投资者选择欧洲房产背后的因素还是比较综合的，总结下来主要有以下四个方面：

1

低估值：“相当于4、5年前的美国”

经历了全球金融危机和欧债危机的欧洲各大城市，住宅、商业地产均遭到巨大打击。近年来开始复苏，但相对美国显得缓慢、一波三折，目前欧洲地产市场价格水平“相当于4、5年前的美国”。

这也在房地产Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到体现：在欧洲主要城市，商业地产租售比可以达到6%以上，而在中国一线城市，该数字可能只有欧洲的一半。相对售价越高，越能为项目提供健康的现金流，也给项目出售时的估值提供了有力支持。

不少行业人士表示，很多欧洲地产项目价格都处于历史低点，通过翻修升值，可在短期（甚至在1年左右）内为投资者带来可观的分红。

比如希腊。随着欧洲爆发经济危机，希腊受到波及非常严重，房产迅速下跌，下跌幅度甚至高达42%。2018年，希腊房价较2017年平均上涨7.3%，而2017年的年增长率仅1%。全国范围内，涨幅最大的房产是5年以上的房产，涨幅约9%。新建住宅价格上涨幅度也不遑多让，为6.9%。

据希腊本地多家经验丰富的房产经纪人判断，目前希腊房地产市场虽然涨势迅猛，但距离2009年的价格峰值仍有30%左右的空间。

2

高收益：现金获利率高达10%

上面提到租售比的概念，而这一比例公式的分母用的是地产的全额价值。作为地产基金的有限合伙人，投资者还可以获得非常优越的杠杆支持。若将这一因素考虑在内，cash-on-cashyield（现金获利率）则可10%以上（这时候分母变为实际投入现金，而非该地产价格）。

大家都知道，在货币政策方面，欧洲央行以及英国央行仍在执行“后危机时代”的强刺激策略，不少欧洲国家甚至推出了负利率政策以刺激消费。

这些政策直接导致了欧元区融资价格的大幅下滑：欧洲地产项目获得60%到80%杠杆的资金成本仅为2%，这在中国等其他市场都打着灯笼也都找不到。特别是中国住宅地产的限购政策，更是大幅度限制了投资者在地产领域可以获得的杠杆水平，也导致了国内地产率的下滑。而在欧洲房地产市场，投资者现金获利率可高达10%以上。

3

增值机会：亟待境外投资者挖掘

去过欧洲旅行的人多数都会有这种感觉：公共设施偏于老旧，不少地产年久失修、出租率低。从这方面来说，欧洲地产的低估值水平也不是空穴来风。

但在整个欧洲大陆，仍然有不少值得发掘的地产增值机会，特别是在经济增速仍然较快的伦敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市，基础设施改造升级的将对周边的地产价格产生非常积极的影响。

比如，伦敦正在修建的Crossrail地铁项目，力图将伦敦市、周边若干郡县和希思罗国际机场连接起来，该工程一旦在两三年后完工，保守估计周边地产价值将上18-20%。

另一种增值机会就是选择基本面良好、但是设施、装修老旧的地产项目进行buy-fix-sell（买-修-卖的策略）的运作。通过翻修、装潢、营销之后，一个出租率仅为一半的办公楼可以在不到2年的时间内成为市场抢手货，出租率几乎可达到100%。

这一运作方式也被用在了住宅地产。2018年，一位来自中国的买家一次性拿下700套雅典公寓（包括部分商业项目）。据本人透露，大手笔的收购行为，不仅是为取得黄金居留权，还将会把这些房产通过国际短租平台租赁，或者打包以组合的形式出售给外国机构投资者。

4

配置欧元资产

货币的升值与贬值是一个非常复杂的问题，资深的经济学家也很难准确预测。因此，多种货币资产进行风险分散也是资产配置中非常重要的一环。

欧洲房地产则为投资者提供了一个配置欧元资产的不错机会。虽然欧洲央行的宽松政策仍然会是欧元升值的重要阻力，虽然欧洲经济复苏缓慢，但外来资金仍将不断的流入，为欧元价格提供以向上的支撑。

投资欧洲房产，一方面可以借助房子的增值，减轻人民币贬值、通货膨胀等不可抗因素带来的资产缩水，实现资产保值；另一方面可以通过租金打造良好的现金流，提高投资回报。

另外，欧元、美元、人民币汇率之间往往形成互相牵制的三角关系，因此，对这三种货币计价资产的配置将能很好地对冲汇率风险。

2019：欧洲最具投资价值城市

那么，欧洲哪个国家楼市升值空间大？未来海外房产怎么投资？

普华永道(PwC)联合城市土地研究所(ULI)发布了《2019年欧洲房地产新趋势》报告，值得投资者参考。

报告中，柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福、马德里、里斯本、巴塞罗那、雅典等城市的租金涨幅预期甚至都高于房价增长预期。简单来说，在这些城市投资房产既可以获得房价的溢价，又可以赚取丰厚的租金回报。

随着资本——特别是来自亚洲的资本持续流入欧洲，将进一步推高欧洲房产的投资价值。

此次报告最让人惊喜的是希腊首都雅典的排名。在过去三年里一直垫底的雅典，由2018年的29位，首次一跃进入欧洲最具投资价值城市预估排名前15位，位居第14名。

据国外媒体报道，希腊正逐渐成为全球投资者的“宠儿”，房产投资者正在大量抢购希腊房产。除了来自中国的投资者，俄罗斯、以色列以及本地人都是强有力的竞争者。这些被投资的房产多数将作为公寓短期租赁，以获取丰厚收益、回报。

其中最主要的原因是，希腊25万欧元购房移民政策的推广。希腊经济回暖明显，旅游业发展势头大好。而相比于其他欧洲国家推广的购房移民政策，希腊购房移民在办理成本及申请条件上占据明显优势，因此大量的海外投资客纷至沓来，同时也推动了希腊房价的上扬。

希腊房价指数（数据来源：Mondy analytics）

雅典在2018年的欧洲各大城市投资展望中被评估为中等城市，经过一年的发展，在2019年投资展望中升级为良性城市，证明雅典的房地产投资整体行情得到了房地产行业专业人士的认可。

欧洲国家的移民便利和投资前景早已为全世界明智的投资者所赏识。但最近，欧盟议会频繁针对部分欧洲买房移民政策提出整顿意见，前不久更是提交议案，呼吁逐步取消所有欧盟成员国的投资移民项目。

可能受到波及的国家包括希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等主流购房移民国家。欧洲购房移民政策收紧的趋势已十分明显，有需要的投资人还应抓紧时间，争取赶上这趟高性价比移民欧洲的末班车。

“蓄势欧洲，资赢未来”：投资专业解读

在“一带一路”的投资机遇下，在中欧关系新征程上，投资者该如何正确把握欧洲的房产投资风向呢？

在2019年仅剩2个月的时间里，由科领出国主办的以“蓄势欧洲，资赢未来”为主题的全国巡回论坛即将开启。国内外行业大咖、官方政要和专业人士将为中国投资者带来欧洲投资的最新行情解读。

大咖嘉宾

欧洲官方政要

论坛亮点

1

解锁中欧新关系下投资发展新机遇

2

经济换挡时代下的稳健投资配置

3

盘点2019财经大事件，探测2020经济大世界

4

欧洲官方政经团与财经大v共话欧洲投资未来

5

科领出国独家稀缺学区公寓项目，现场首发

“蓄势欧洲，资赢未来”巡回论坛将于11月23日在苏州首发,随后陆续登陆上海、青岛和重庆。

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